appartement rénové

Travaux de rénovation : voici l’appartement rénové ! (3/3)

Bonjour, et bienvenue dans cette troisième vidéo de notre série dans laquelle vous allez découvrir l’appartement rénové !

Dans la première vidéo, je vous ai présenté un de mes appartements, tel qu’il était au moment où je l’ai récupéré, après le départ de la locataire.

Vous avez pu voir la décoration, le niveau de prestations proposé, ainsi que la distribution des lieux.

Cet appartement était déjà loué en meublé lorsque j’ai acheté l’immeuble. Je ne m’en suis donc presque pas occupé pendant la période de location. Cependant, j’avais anticipé le départ, tôt ou tard, et j’avais donc prévu les travaux de rénovation.

Dans la seconde vidéo, vous avez découvert l’appartement pendant la période de rénovation. Vous avez notamment pu voir à quoi il ressemblait, lorsqu’il n’y avait plus que les murs, les sols et les plafonds.

Dans cette troisième vidéo, vous allez découvrir l’appartement rénové et meublé, APRÈS les travaux.

L’appartement rénové après les travaux

Dans cette troisième vidéo, je vous emmène faire la visite de l’appartement rénové.

La particularité de cette rénovation, c’est que je ne me suis presque pas rendu sur place pendant la période de travaux. Je n’y suis allé que deux ou trois fois, pour suivre l’avancée lors des étapes-clés. Le reste du temps, tout se faisait à distance, en vidéo-conférence.

Vous allez voir que cet appartement rénové est positionné plutôt sur le haut du marché. Mon objectif est clair : je veux me positionner avec deux longueurs d’avance sur mes concurrents.

J’ai profité de la mauvaise surprise, rencontrée lors de la rénovation, pour revoir la copie et tout refaire avec un haut niveau de prestations.

De cette façon, je sais que je vais être tranquille pendant pas mal de temps, avant que les autres investisseurs ne se décident à offrir un niveau de prestation équivalent. De même, je sais que je n’aurai aucune difficulté à louer cet appartement rénové rapidement, et dans la fourchette haute du panier. C’est d’autant plus vrai que je le destine à la location courte durée.

Délégation totale de l’ameublement

L’autre particularité de cette rénovation, c’est que j’ai délégué totalement la décoration et l’ameublement, pour la première fois.

Sur mes précédents biens, je m’étais occupé de tout, car je voulais limiter les coûts autant que possible. Mais j’ai du me rendre à l’évidence : je ne suis pas un expert de la décoration.

Pour cette nouvelle rénovation, j’ai voulu que des professionnels s’occupent de l’aménagement. C’est leur métier, ils savent comment optimiser les volumes d’une pièce, et comment créer le coup de coeur.

Pour cette rénovation, j’ai fait appel à la société Meublimo, qui est basée sur Bordeaux. Ils sont venus une première fois dans l’appartement, en fin de rénovation, et ont ensuite imaginé l’ambiance pour la décoration.

J’ai découvert le résultat final, en condition réelle, lorsque je suis venu tourner cette vidéo. Personnellement, j’adore ce qu’ils ont fait !

Pour cette rénovation, le budget est d’environ 17.000 euros (500 euros par mètre carré), mais c’est parce que je l’ai très bien négocié. Comptez plutôt 750 euros du mètre carré pour ce niveau de prestations et de rénovation.

Pour l’ameublement, le budget total est de 6000 euros.

Je prévois de louer cet appartement rénové entre 1300 euros et 1500 euros par mois en location courte durée.

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Comment trouvez-vous cet appartement, maintenant qu’il est terminé ? N’hésitez pas à partager votre avis dans les commentaires ci-dessous.

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2 Commentaires

  • Jérôme Lauze

    Répondre Réponses 27 septembre 2019

    Bonjour Julien,
    Avant tout, un immense merci pour toute l’étendue du partage! Votre contenu est à haute valeur ajoutée et l’on apprend toujours quelque chose dans vos articles.
    Très belle réno!!!
    Je me permets une question ici je ne sais pas si l’endroit est adapté?
    J’ai une question au sujet de la fiscalité. Je lance deux nouveaux appartements en LCD actuellement (ça fait donc trois en tout) et je me pose donc la question de la fiscalité. J’ai toujours investi en nom propre et jusqu’à maintenant en LMNP au réel.
    Deux problématiques se posent actuellement:
    – le passage au LMP puisque mon CA de l’ensemble de mes LCD dépassera sur l’année 2020 (avec une année complète d’exploitation) mes revenus du travail du foyer fiscal
    – la limite de 23 000 euros de CA qui sera dépassée
    Quelles sont les options à privilégier de votre point de vue? La SCI à l’IS est-elle “obligatoire” lorsque l’on veut multiplier les appartements en LCD? Le LMP vous paraît-il plus adapté? Ou faut-il finalement “accepter” de payer le RSI en faisant classer son meublé de tourisme pour “limiter les dégats”?

    Merci par avance pour votre avis éclairé (ce serait un bon thème d’article non:) ?).

    Bien à vous,

    Jérôme

    • Julien Loboda

      Répondre Réponses 28 septembre 2019

      Bonjour Jérôme,

      Je pense que la SCI à l’IS est le choix le plus adapté, les cotisations sociales en LMP peuvent très vite monter à des niveaux importants (45%). Dans tous les cas, en location courte durée, vous êtes redevable du RSI dès que vous dépassez les 23.000 euros de recettes, et ceci même si ça ne dépasse pas l’ensemble de vos autres revenus.

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