La garantie des vices cachés en immobilier

Si vous achetez un bien immobilier, vous n’êtes pas à l’abri de tomber sur un vice caché, qui vous empêche d’utiliser votre logement. Même si cette situation est beaucoup moins fréquente que par le passé, notamment avec les diagnostics obligatoires, elle reste tout de même possible. Dans cet article, nous allons voir ensemble quels sont les recours possibles si vous vivez ce genre de situation.

 

 

Qu’est-ce qu’un vice caché en immobilier ?

Vice caché immobilier : définition

L’article 1641 du Code Civil définit le vice caché de la façon suivante : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus »

En d’autres termes, un vice caché est un défaut dont vous n’aviez pas connaissance et qui vous empêche d’utiliser votre bien de façon normale, ou de l’utiliser tout court.

Si vous êtes dans cette situation, sachez que vous disposez d’un recours, qui s’appelle l’action en garantie des vices cachés.

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Qu’est-ce qui peut être considéré comme un vice caché ?

Les vices cachés peuvent être de natures différentes, l’idée générale étant qu’ils doivent rendre le logement inutilisable.

Parmi les vices cachés les plus fréquents, on retrouve une forte humidité, qui aurait été masquée par une couche de peinture fraîche. Mais une fuite d’eau derrière une cloison, non visible, ou encore un système d’évacuation non conforme rentrent aussi dans cette catégorie.

Comment bénéficier de la garantie des vices cachés ?

Vous ne devez pas avoir connaissance du problème

Pour bénéficier de la garantie des vices cachés, vous devez remplir quatre conditions.

La première d’entre elles, c’est de ne pas avoir connaissance du vice au moment de la vente. Si vous avez connaissance d’un problème et que vous l’acceptez, vous ne pourrez donc pas faire jouer cette garantie.

Par exemple, si votre logement est victime d’un problème d’infiltrations d’eau mais que vous en avez été informé, vous ne pouvez pas faire valoir cette garantie.

Le vice ne doit pas être apparent

La deuxième condition à remplir est que le vice ne doit pas être apparent.

il ne doit pas être visible pour l’acheteur d’un bien immobilier, mais les juges font bien la différence entre ce que vous pouvez raisonnablement voir (qui relève de votre responsabilité) et ce qui n’est pas de votre ressort.

En gros, descendre dans une cave pour regarder l’état des poutres est considéré comme relevant de la responsabilité de l’acheteur. À l’inverse, démonter une cloison pour vérifier qu’il n’y a pas de fuite d’eau derrière n’est pas envisageable, et est donc bien quelque chose de caché.

Le vice caché doit être antérieur à la vente

La troisième condition à remplir est que le problème doit dater d’avant la vente.

Vous pouvez faire appel à un expert pour constater le vice ainsi que son antériorité. Je vous recommande également de faire appel à un (ou plusieurs) artisan(s) pour chiffrer le montant des réparations, afin d’évaluer le coût du préjudice.

Vous ne pouvez pas utiliser votre logement

La dernière condition à remplir pour bénéficier de la garantie des vices cachés en immobilier est de ne pas pouvoir utiliser votre logement.

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Le vice doit diminuer ou rendre impropre l’usage du bien, à tel point que vous ne l’auriez pas acheté, ou pour un prix beaucoup moins important, si vous aviez eu connaissance de ce problème.

 

Quels sont les recours en cas de vices cachés en immobilier ?

Quel est le délai pour réagir ?

Si vous êtes victime d’un vive caché en immobilier, sachez que vous disposez de deux ans pour intenter une action en garantie des vices cachés.

Ce délai court à compter de la date de découverte du vice, et non pas la date d’achat du logement.

Comment entamer une procédure pour vice caché ?

Dans un premier temps, le mieux est de tenter de trouver une solution à l’amiable. Pour cela, vous pouvez envoyer une lettre recommandée au vendeur. Il est possible que ce dernier soit de bonne volonté, et que cela suffise.

Si vous n’obtenez pas de réponse, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire et lancer l’action en garantie des vices cachés.

La clause de non garantie des vices cachés

Les compromis de vente comprennent souvent une clause de non garantie des vices cachés, ce qui signifie que vous ne pouvez pas vous retourner contre le vendeur. Heureusement, la réalité est un peu différente, et vous avez malgré tout quelques recours.

Si le vendeur est un professionnel (un marchand de biens, par exemple), alors la garantie est obligatoire. On considère que le vendeur avait connaissance des vices, en tous cas on le suppose, justement parce qu’il est professionnel. Attention, les agents immobiliers ne sont pas considérés comme des vendeurs professionnels : ce sont seulement des intermédiaires entre un acheteur et un vendeur.

Si le vendeur est un particulier, la clause de non garantie n’est pas valable si le vendeur est de mauvaise foi. S’il avait connaissance du vice avant la vente et qu’il vous l’a volontairement caché, alors vous pourrez quand même lancer une action. Cependant, dans ce type de situation, toute la difficulté va être de prouver que le vendeur connaissait l’existence de ce vice.

Quelles sont les indemnisations possibles ?

Si vous lancez une action en garantie des vices cachés et que vous obtenez gain de cause, vous pouvez être indemnisé de trois façons différentes.

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La première possibilité est d’obtenir une diminution du prix de vente. Le vendeur va alors vous rembourser la différence.

La deuxième option est une annulation pure et simple de la vente. Dans ce cas, vous êtes tenu(e) de rendre le bien immobilier dans le même état que celui dans lequel vous l’avez acheté. Si vous avez entamé des travaux de rénovation, il est possible que vous perdiez l’argent payé, et que vous deviez remettre le bien dans l’état initial.

Enfin, si le vendeur est de mauvaise foi, il y a de fortes chances pour que vous obteniez également des dommages et intérêts, en plus de l’une des deux solutions ci-dessus.

Dans tous les cas, vous devez faire appel à un avocat pour vous accompagner dans cette démarche.

Vices cachés en immobilier : en résumé

Un vice caché immobilier doit répondre à quatre conditions cumulatives pour être considéré comme tel :

  • Vous ne devez pas en avoir connaissance avant la vente,
  • Il ne doit pas être apparent,
  • Le vice est antérieur à la vente,
  • Il rend le logement inutilisable.

Si cela vous arrive, vous avez la possibilité de vous retourner contre le vendeur et de lancer une action en garantie des vices cachés. Avec un vendeur professionnel, cette garantie est automatique. Dans le cas d’un particulier, elle peut être annulée par une clause de non garantie des vices cachés, stipulée dans le compromis de vente. Mais, si le vendeur particulier est de mauvaise foi, vous pouvez malgré tout lancer une action.

Si vous obtenez gain de cause, vous pourrez bénéficier d’une diminution du prix de vente, voire d’une annulation pure et simple de votre achat immobilier. Dans certains cas, vous pourrez également demander des dommages et intérêts.

Dans tous les cas, n’oubliez pas que vous disposez d’un délai de deux ans, à compter de la découverte du vice, pour agir. Ne traînez pas et faites appel à un avocat spécialisé pour vous accompagner dans cette démarche.

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