vivre de l'immobilier

« On ne peut pas réellement vivre de l’immobilier ! »

Avez-vous déjà rencontré ce genre de réaction chez les personnes à qui vous avez parlé de votre projet, un peu fou, d’investir dans l’immobilier pour, à terme, en vivre ?

Peut-être même que vous avez la conviction intime que ce n’est pas possible de vivre de l’immobilier ?

Si c’est le cas, cette vidéo est faite pour vous !

Il s’agit de la deuxième vidéo d’une série dédiée au mindset de l’investisseur et à l’argent. L’objectif est de vous décomplexer avec l’argent, pour vous aider à vous l’approprier, et enfin vivre la vie à laquelle vous aspirez.

Peut-on vivre de l’immobilier ?

Est-il possible de vivre de l’immobilier ?

Vous avez envie de quitter votre travail actuel pour vivre de l’immobilier mais vous avez des doutes, vous ne savez pas si c’est réellement possible ?

Pourtant, des milliers de personnes vivent uniquement de l’immobilier : investisseurs locatifs, marchands de biens, promoteurs, etc. Seulement, pour réussir à vivre de l’immobilier, vous devez vous voir comme un entrepreneur et non pas comme un amateur. En effet, seule une approche professionnelle vous permettra de réussir dans cette activité et d’en vivre.

Cela ne se fera pas du jour au lendemain. De plus, vous allez devoir faire des nombreux sacrifices et travailler dur pour y arriver. Mais, si vous avez la détermination d’aller au bout de votre projet, alors vous réussirez à vivre de l’immobilier.

Quelle somme faut-il pour devenir rentier ?

Même si je ne suis pas adepte du mot rentier, nous allons considérer que c’est l’objectif que vous désirez atteindre.

La somme dont vous allez avoir besoin va dépendre de deux éléments : le rendement de votre opération et le montant mensuel qu’il vous faut pour vivre.

Si votre investissement vous rapporte 10% par an et que votre objectif est de 1.500 euros par mois, cela fait 18.000 euros de revenus annuels. La valeur du bien immobilier sera donc de 180.000 euros. Mais attention, car vous allez avoir des charges à supporter. Cela signifie que vous n’allez pas pouvoir utiliser l’intégralité des revenus que vous allez percevoir.

Une bonne moyenne à garder à l’esprit est que vous pouvez vivre de l’immobilier avec deux immeubles d’une valeur de 200.000 euros chacun. En les exploitant correctement, avec des modes de location à haut rendement (comme la location courte durée par exemple), vous allez pouvoir obtenir 1.500 euros de cash-flow net par mois et par immeuble. Avec deux immeubles, vous avez donc de la marge de manoeuvre pour faire face à un éventuel imprévu et aux coûts d’entretien qui surviendront inévitablement.

C’est ce que je vous apprends à faire dans ma formation de référence, Investir et Réussir.

Quelle est la location qui rapporte le plus ?

L’idée à garder en tête pour vivre de l’immobilier est la suivante : plus vous exploitez votre logement de manière rentable et plus vous allez pouvoir en vivre rapidement.

Voici donc, par ordre de rentabilité, les modes de location qui rapportent le plus :

  1. La location vide,
  2. Le meublé de longue durée,
  3. La location meublée étudiante,
  4. Le meublé en bail mobilité,
  5. La colocation,
  6. L’exploitation en location courte durée,
  7. La location très courte durée de niche.

Combien de locations faut-il pour vivre de l’immobilier ?

En partant de ce constat, vous avez maintenant compris que plus vous allez adopter un mode d’exploitation rentable, plus vous allez vivre de l’immobilier rapidement. Le nombre de biens qu’il vous faudra est donc inversement proportionnel à la rentabilité de l’investissement.

De mon expérience, le minimum pour réussir à vivre de l’immobilier est trois appartements. Mais cela ne vous laisse que peu de marge de manoeuvre, en cas d’imprévu notamment. Je pense donc qu’il est plus sage de viser six à sept appartements, que vous pouvez exploiter en location de courte durée. De cette manière, vous allez avoir de la trésorerie de disponible pour faire face à un éventuel imprévu.

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Pour y arriver, le plus rapide est de vous orienter vers un immeuble de rapport. De cette façon, vous allez acquérir trois ou quatre appartements d’un seul coup.

Comment vivre de l’immobilier ?

Le principe de base pour vivre de l’immobilier locatif

Pour réussir à vivre de l’immobilier, vous devez respecter un principe simple : vos investissements doivent vous rapporter un bénéfice !

Trop de personnes font l’erreur d’acheter un bien immobilier qui leur coûte de l’argent chaque mois. Elles se retrouvent donc avec moins d’argent dans leur poche que si elles n’avaient pas réalisé cet investissement.

Gardez bien à l’esprit que vous devez dégager ce qu’on appelle du cash-flow, c’est à dire qu’il doit vous rester de l’argent une fois que vous avez encaissé votre loyer et payé toutes vos charges.

Comment vivre de l’immobilier locatif ?

Pour que cela soit possible, vous allez devoir jouer sur deux leviers.

Tout d’abord, le niveau de dépenses doit être le plus bas possible. Vous devez donc trouver un bien immobilier à un prix attractif et avec peu de frais de fonctionnement. Oubliez les grosses copropriétés dans lesquelles il y a des ascenseurs, un gardien ou encore un jardin. Préférez une petite copropriété ou, si possible, un immeuble de rapport. C’est la Rolls des investisseurs.

Ensuite, vos loyers doivent être les plus hauts possibles. Oubliez les modes d’exploitation à l’ancienne, comme la location nue dans un studio en centre-ville. Ce n’est pas du tout le choix le plus adapté pour réussir à vivre de l’immobilier rapidement. Tournez-vous plutôt vers de la colocation ou de la location courte durée. C’est de cette façon que vous réussirez à rapidement dégager un bénéfice important. Un simple appartement en location courte durée peut déjà vous rapporter 500 ou 600 euros de complément de revenu, chaque mois.

Combien rapporte un appartement en location ?

Le prix de location d’un appartement va dépendre de sa taille, de son emplacement, du niveau de prestations et du mode d’exploitation.

Cela dit, je vais tenter de vous donner quelques fourchettes afin que vous puissiez vous rendre compte de ce qu’il est possible de faire (hors Paris et grandes métropoles) :

  • Studio en location à l’année : 400 euros en moyenne.
  • Studio en location courte durée : 900 euros en moyenne.
  • T2 en location à l’année : 530 euros en moyenne.
  • T2 en location courte durée : 1.500 euros en moyenne.
  • T3 en location à l’année : 650 euros en moyenne.
  • T3 en location courte durée : 1.600 euros en moyenne.
  • T4 en location à l’année : 750 euros en moyenne.
  • T4 en colocation : 1.200 euros en moyenne.

L’astuce pour accélérer et gagner plusieurs années

Lorsque vous investissez dans un bien immobilier, vous allez tous les mois rembourser une partie du capital emprunté.

Dans le même temps, si vous faites correctement votre travail d’investisseur, vous allez acheter un bien en-dessous de sa valeur puis vous allez augmenter cette dernière en lui apportant de travaux de rénovation. Vous allez donc obtenir un bien immobilier qui vaut plus cher que ce que vous l’avez payé tout en ayant remboursé une partie de ce que vous avez emprunté.

Au bout de quelques années, vous pouvez alors revendre le bien. Le profit généré peut vous permettre de rembourser une partie d’un autre bien immobilier que vous possédez, ce qui aura pour effet de vous désendetter massivement. Si vous devez rembourser moins d’argent à la banque chaque mois, vous aurez donc une somme plus importante à votre disposition pour vivre de l’immobilier.

 

La méthode pas à pas pour vivre de l’immobilier

Première étape : identifiez votre besoin financier

La première étape pour vivre de l’immobilier consiste à identifier le montant dont vous avez besoin pour vivre.

Certaines personnes réussissent à vivre avec 1.500 euros tandis que d’autres ont besoin de 5.000 euros par mois. Tout dépend de vous, de vos envies, de votre situation et de vos objectifs. Pensez aussi à prendre en compte l’évolution future de votre vie. Si vous prévoyez d’avoir des enfants, vous allez avoir besoin de plus d’argent. À l’inverse, si vous n’avez plus besoin de vivre dans une grande ville une fois que vous n’aurez plus à travailler, vous allez peut-être pouvoir déménager dans un endroit où le coût de la vie est moins cher.

Définissez un objectif de temps pour réussir votre projet

Moins vous allez avoir besoin d’argent pour vivre, plus il sera facile et rapide pour vous d’arriver à votre objectif. En effet, vous devriez pouvoir y arriver avec un ou deux investissements tandis que si vous avez besoin de 5.000 euros par mois, il faudra investir plus longtemps.

Votre objectif de temps va déterminer le type d’opérations que vous allez réaliser. Si vous voulez vivre de l’immobilier d’ici deux ans, vous allez devoir vous orienter vers des modes d’exploitation à haut rendement, comme la location courte durée. Si vous projetez d’y arriver dans dix ans, vous pourrez opter pour des choix plus tranquilles, comme un immeuble de rapport en location à l’année, par exemple.

Trouvez un projet rentable

Vous allez ensuite passer à l’action. Pour cela, trouvez un projet rentable. Comme je vous l’ai dit plus haut, il faut absolument que vous arriviez à dégager du cash-flow avec votre investissement.

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Le premier point consiste à identifier une ville dans laquelle les prix de l’immobilier sont raisonnables, jusqu’à 1.500 euros du mètre carré au maximum. Au-dessus, il sera plus difficile d’obtenir le fameux cash-flow tant attendu. Bien sûr, le mode d’exploitation que vous allez pratiquer va avoir un impact considérable sur le montant qu’il vous restera à la fin du mois.

Ensuite, gardez bien à l’esprit que ce sont les immeubles ou appartements avec travaux qui sont les plus intéressants. Si cela ne vous fait pas peur, mettez-vous en recherche de ce type de bien immobilier. Vous aurez beaucoup plus de chances de faire une bonne affaire que si vous achetez un appartement entièrement rénové.

Trouvez une banque pour financer votre projet

Une fois que vous avez trouvé un projet rentable, vous allez devoir frapper aux portes des banques pour réussir à vous faire financer l’opération.

Toutes les banques n’appliquent pas les mêmes règles de fonctionnement, n’hésitez donc pas à en faire autant que nécessaire. Certains de mes clients ont fait jusqu’à trente banques avant d’obtenir leur financement !

Vous ne devez pas arriver les mains dans les poches ! Préparez votre dossier pour adopter une attitude professionnelle face à votre banquier. Cela montrera que vous êtes sérieux dans votre démarche et vous permettra d’être sur le haut de la pile.

Choisissez la bonne fiscalité pour réussir à vivre de l’immobilier

Ça y est, vous avez trouvé le projet de vos rêves, vous percevez vos premiers loyers et là, les impôts viennent tout vous reprendre !

C’est une des plus grosses erreurs que font les débutants lorsqu’ils investissent dans l’immobilier : négliger cet aspect. Si vous ne prenez pas le temps de vous renseigner et de choisir le statut fiscal le plus adapté à votre situation, vous risquez de payer plusieurs milliers d’euros d’impôts chaque année.

C’est dommage car vous auriez pu éviter ce problème avec les bonnes informations.

Optimisez votre investissement pour qu’il vous rapporte le plus possible

Lorsque vous allez commencer à exploiter votre appartement ou votre immeuble en location courte durée, vous allez percevoir vos premiers loyers. Mais ceux-ci ne seront pas du tout les plus élevés puisque vous commencerez à peine.

C’est pour ça que vous allez devoir optimiser le prix à la nuitée, les frais additionnels que vous allez pouvoir facturer mais aussi vos coûts de fonctionnement. L’objectif est de réussir à louer le plus souvent possible, au prix le plus élevé possible, tout en ayant les frais de fonctionnement les plus faibles possibles.

De cette façon, vous aurez le cash-flow le plus important qui soit et vous pourrez sereinement profiter de votre nouvelle source de revenus. C’est aussi ce qui vous permettra d’afficher un bilan très bien construit lorsque vous retournerez voir la banque pour le financement d’une nouvelle opération.

Recommencez autant de fois que nécessaire

Une fois que votre premier projet tourne en vitesse de croisière et que vous n’avez plus besoin d’y consacrer beaucoup de temps, vous pouvez recommencer sur un nouvel investissement.

Normalement, vous devriez aller plus vite que pour le premier car vous avez maintenant de l’expérience. Recommencez à investir aussi souvent que nécessaire pour réussir à vivre de l’immobilier. Mais ne vous arrêtez pas lorsque vous serez arrivé à la somme dont vous avez besoin pour vivre, continuez !

Plus vous aurez d’argent qui rentre et plus vous serez serein pour les années à venir. Cela vous permettra d’éviter les imprévus financiers qui peuvent vous mettre dans une situation compliquée.

Vivre de l’immobilier : pourquoi peu de personnes y croient

Le constat : les français sont sceptiques

J’ai voulu réaliser cette série de vidéos car je me suis rendu compte que les français sont particulièrement sceptiques lorsqu’on leur parle de quelque chose qui sort complètement de leurs habitudes.

En effet, la France est un pays très conservateur, certainement lié au fait qu’elle possède une histoire importante. Du coup, avec une forte culture des traditions, il est très difficile de faire passer de nouvelles idées ou de convaincre les personnes qu’un point de vue différent du leur existe.

Ainsi, l’immobilier n’échappe pas à cette règle, et on entend régulièrement des phrases comme :

  • « C’est trop beau pour être vrai ! »
  • « On ne peut pas réellement vivre de l’immobilier, ne rêve pas ! »
  • « Si c’était si facile, tout le monde le ferait. »
  • « Encore une arnaque pour devenir riche en 5 minutes ! » (c’est ma préférée)

Effectivement, il est malheureux de constater que les mentalités n’évoluent pas vite et qu’une majorité de personnes doute qu’il soit réellement possible de :

  • Obtenir un cash-flow positif,
  • Emprunter encore et encore,
  • Trouver des biens rentables,
  • Dénicher des immeubles à moins de 100.000 euros (pour un parisien qui achète une chambre de bonnes à 150.000 euros, forcément, la pilule est difficile à avaler),
  • Générer l’équivalent d’un revenu en cash-flow, parfois même avec un seul bien immobilier.

Pourquoi ce genre de réactions sur le fait de vivre de l’immobilier ?

J’ai effectué quelques recherches, afin de comprendre pourquoi nous rencontrons ce genre de réactions.

J’ai identifié trois grandes causes :

  1. Nous sommes, pour la majorité, issus d’une éducation de salarié. Celle-ci nous conditionne à penser que l’argent s’échange contre le temps, et que la retraite (ou le fait de pouvoir vivre de ses rentes) ne peut arriver que tardivement dans une vie. De plus, ce schéma de pensée implique forcément une douleur, liée au plafonnement des revenus, puisqu’il faut travailler toujours plus pour gagner plus d’argent.
  2. Le fameux mythe de l’achat de la résidence principale ! On nous répète à longueur de journée que nous devons absolument posséder notre résidence principale. Du coup, on s’endette à 33% de nos revenus (qui, au passage, n’augmentent pas) et il devient très difficile de ré-emprunter, puisque notre taux d’endettement a fortement augmenté.
  3. Nous faisons des choix de vie que nous estimons être les mieux, en fonction de ce que l’on nous a appris. Si vous relisez les points 1 et 2 (ce que 97% des gens ont appris de leurs parents), vous obtenez forcément une vie à l’opposé de celle d’un investisseur immobilier.
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Mais j’aime bien dire qu' »on ne sait pas ce que l’on ne sait pas« . Nous devenons tellement conditionnés par ce mode de vie et par cette éducation que nous en venons à penser que tout le reste est risqué et/ou impossible (comme vivre de l’immobilier, par exemple).

C’est le choix de la facilité, des excuses, plutôt que de l’introspection et de la remise en question. Il est plus facile de se rattacher à ce que la société nous a mis dans le crâne (quitte à avoir tort) que de remettre nos croyances en question et admettre qu’il existe un autre moyen de vivre. On aime bien se convaincre qu’on a raison, qu’on a fait les bons choix, etc.

 

L’état d’esprit à adopter pour réussir à vivre de l’immobilier

C’est pour cette raison que beaucoup de personnes sont bloquées et bornées, et doutent de tout ! Si vous restez dans cet état d’esprit, effectivement, vous ne passerez jamais à l’action et vous avez la certitude que vous ne réussirez jamais à vivre de l’immobilier !

Alors, faut-il pour autant foncer tête baissée ?

Évidemment, non. C’est une très bonne chose d’être sceptique et d’avoir des doutes. Cela signifie que vous avez une capacité de réflexion, qui est une qualité primordiale chez un investisseur. Il ne faut pas tout croire sans vérifier.

Mais il faut absolument commencer par sortir de cet état d’esprit négatif, dans lequel tout est forcément une arnaque ! Ouvrez votre esprit lorsque vous découvrez une nouvelle façon de voir les choses, ou une nouvelle théorie. C’est mieux que de tout rejeter en bloc en vous reposant sur vos croyances limitantes !

  • Plutôt que de dire « c’est impossible ! » ==> « et si c’était possible ?« 
  • Soyez curieux, renseignez-vous et discutez avec des personnes qui ont déjà fait ce que vous voulez faire. C’est mieux qu’avec le collègue de bureau qui n’a jamais investi le moindre euro et qui passe sa journée à se plaindre.

Il existe un autre monde : celui des personnes qui l’ont déjà fait !

Pour certaines personnes, la fameuse norme c’est ce monde d’investissements, de liberté financière et de revenus passifs. Il y a des personnes pour qui le métro-boulot-dodo est un cauchemar dans lequel elles n’ont aucune envie de tomber.

Donc, à cette fameuse question « Peut-on réellement vivre de l’immobilier », je vous réponds que OUI, c’est vraiment possible.

Vous voulez que je vous dise pourquoi, si c’est possible, aussi peu de personnes le font ?

Voici pourquoi si peu de personnes passent à l’action !

Si aussi peu de personnes passent à l’action pour vivre de l’immobilier, c’est parce que cela implique de sortir de sa zone de confort et de prendre des risques. Beaucoup de personnes aimeraient bien avoir cette vie, mais sans prendre le moindre risque ni changer leurs habitudes. Elles aimeraient qu’on leur amène un investissement rentable sur un plateau, en leur garantissant que tout va bien se passer et qu’elles peuvent continuer leur vie actuelle sans rien changer. Et ça, ce n’est pas possible.

Pour réussir, vous devez être prêt à faire ce que les autres ne sont pas prêts à faire. Vous devez faire les choses différemment.

L’été dernier, beaucoup de mes clients ont profité de leurs trois semaines de vacances pour se former à l’immobilier rentable. Ils voulaient gagner un temps précieux et éviter les erreurs fatales grâce à mon expérience et à ma formation Investir et Réussir.

La motivation était la même : mettre à profit cette période dans laquelle ils avaient le temps de se former pour avancer. Pendant ce temps, la plupart des personnes préfèrent passer leur journée sur une serviette de bain, à la plage. Ces clients ne voulaient pas repartir pour une année de métro-boulot-dodo et se retrouver exactement au même point l’année d’après. Ils voulaient prendre leur avenir en main pour, un jour, vivre de l’immobilier et ne plus avoir à retourner au travail par contrainte.

C’est ce que j’appelle une mentalité de gagnant : prendre le contrôle de sa vie, plutôt que de la subir. Décider consciemment de changer les choses, faire partie des personnes qui se bougent, plutôt que de celles qui se plaignent. Je suis prêt à parier que, d’ici quelques années, leur vie sera radicalement différente de leur vie actuelle.

Et vous, où voulez-vous être dans un an ?

Si vous êtes curieux d’en savoir plus, et de découvrir une stratégie extrêmement puissante pour vivre de l’immobilier en 3 ans, je vous offre mon e-book « Comment vivre de vos loyers sans multiplier les achats immobiliers ? » en cliquant ici.

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