7 mythes immobiliers qui ont la vie dure

Il existe aujourd’hui énormément d’information disponible sur internet, au sujet de l’investissement immobilier. Du coup, vous pouvez vous sentir perdu(e) et avoir du mal à distinguer le vrai du faux. Dans cette vidéo, je vais décortiquer pour vous 7 mythes sur l’investissement immobilier, pour que vous puissiez vous lancer en connaissance de cause.

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#1 – Vous pouvez vous enrichir en partant de zéro avec l’investissement immobilier

Ce premier mythe sur l’investissement immobilier est sans aucun doute le plus répandu. C’est d’ailleurs pour cette raison que beaucoup de personnes sont sceptiques, tellement ça parait trop beau pour être vrai.

Et pourtant, ce mythe n’en est pas réellement un, puisque vous pouvez vraiment vous enrichir en partant de zéro !

L’avantage de l’immobilier est que vous pouvez acheter sans avoir l’argent. C’est l’effet de levier du financement à crédit qui offre cette possibilité.

Vous allez donc emprunter la somme nécessaire à votre acquisition auprès de la banque. Ensuite, vous allez mettre votre appartement en location. Les revenus que vous allez tirer de la location vont venir rembourser votre emprunt, tous les mois.

Chaque fois que vous payez une mensualité de prêt, vous remboursez une part de capital. Cela signifie que, mois après mois, vous vous enrichissez automatiquement, sans rien faire. À l’issue de la période de remboursement, lorsque tout est payé, vous êtes pleinement propriétaire d’un bien qui vaut plusieurs dizaines ou plusieurs centaines de milliers d’euros.

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Mythe immobilier #2 – Vous pouvez financer votre investissement immobilier à 110%

Je crois que ce mythe fait partie des arguments marketing préférés des vendeurs de rêves. À les écouter, vous pouvez arriver les mains dans les poches face à votre banquier et obtenir le financement de la totalité de l’opération (acquisition + frais de notaire + travaux + meubles + la Porsche).

Obtenir un financement à 110% est effectivement possible, même en 2021. Par contre, c’est clairement devenu une exception, alors que c’était la norme il y a encore quelques années.

Si vous voulez que votre banque vous finance l’intégralité de votre investissement immobilier, vous allez devoir montrer patte blanche. Cela signifie que vous devez avoir un bon dossier (au moins 6 mois de crédit disponible en épargne), un bon projet immobilier, la bonne banque et le bon interlocuteur. De même, vous allez devoir accepter quelques contreparties (un taux plus élevé, souscrire à quelques produits de la banque, etc).

#3 – C’est impossible d’avoir un cash-flow positif

J’aime beaucoup ce mythe car il revient souvent dans les discussions entre investisseurs, notamment dans les dîners mondains.

Pour rappel, avoir un cash-flow positif signifie que vous avez un excédent d’exploitation entre les rentrées locatives et les sorties d’argent nécessaires pour faire fonctionner votre investissement.

Le problème, c’est que les personnes qui ne jurent que par les grandes villes et achètent des biens immobiliers chers, peu rentables, sont convaincues que ce n’est pas possible. Ce qui est sûr, c’est que si vous achetez à 10.000 euros du mètre carré, vous avez peu de chances de vous dégager un cash-flow positif.

Par contre, c’est totalement possible dans des villes plus modestes. Si vous visez les villes de moins de 60.000 habitants, vous avez de grandes chances d’acheter aux alentours de 1.500 euros du mètre carré. Tout de suite, le cash-flow positif devient nettement plus accessible.

Mythe immobilier #4 – L’immobilier coûte cher !

Ce mythe est à la fois vrai et faux ! Tout dépend de l’endroit où vous souhaitez investir.

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Comme je vous le disais au mythe précédent, entre Paris et une ville moyenne en région, le prix peut être multiplié par dix. Dans la capitale, on peut donc considérer que les prix sont chers, alors que c’est nettement moins le cas ailleurs.

Il existe même de nombreuses villes dans lesquelles vous pouvez acheter un immeuble pour le prix d’un studio parisien. Il suffit de s’y intéresser…

Laissez vos préjugés de côtés et lancez-vous. N’oubliez pas que vous n’investissez pas pour flatter votre égo et briller dans les dîners mondains, mais pour vous générer des sources de revenus passifs.

#5 – On paye beaucoup d’impôts en immobilier

Ce mythe est sans aucun doute vrai ! La France est championne du monde en matière de fiscalité immobilière.

Vous avez une multitude d’impôts qui touchent l’immobilier :

  • L’impôt sur le revenu,
  • La taxe foncière,
  • Les cotisations ou charges sociales,
  • La taxe d’habitation,
  • La cotisation foncière des entreprises,
  • L’impôt sur les sociétés,
  • Etc.

Par contre, c’est également le domaine dans lequel il existe le plus de niches fiscales et d’optimisations possibles. En faisant mal les choses, vous pouvez vous retrouver imposé à plus de 70%.

Mais en vous formant pour bien comprendre la fiscalité, vous pouvez faire tomber ce niveau à moins de 5%.

#6 – Tout le monde peut investir dans l’immobilier

Ce mythe est presque vrai, mais il existe quelques exceptions.

Nous l’avons vu au point numéro 1 : vous pouvez vous enrichir à partir de zéro. Vous pouvez emprunter même avec un salaire de Monsieur ou Madame Tout le Monde.

Par exemple, un appartement à 100.000 euros s’achète avec une mensualité de 500 euros sur 20 ans. Cela correspond à 33% d’endettement pour un salaire de 1.500 euros.

Cependant, il existe quand même quelques cas spécifiques qui seront difficilement finançables. Je pense aux chômeurs, aux personnes ayant des revenus trop faibles, ou encore aux situations précaires.

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En revanche, la bonne nouvelle, c’est que vous n’avez pas forcément besoin d’être en CDI pour prétendre à un emprunt immobilier. Le type de contrat de travail n’est qu’un élément parmi tant d’autres. La régularité de vos revenus et la bonne gestion de vos comptes sont tout aussi importants.

#7 – Investir dans l’immobilier, c’est facile et passif (mon mythe immobilier préféré)

Qui n’a pas déjà entendu au moins un fois cette fameuse expression : “Si c’était si facile, tout le monde le ferait“.

La réalité, c’est que ce n’est ni facile, ni passif ! Vous ne devez pas confondre possible et facile. Vous allez devoir beaucoup bosser pour mettre sur pied un projet immobilier. Une fois votre investissement lancé à son rythme de croisière, il y aura toujours un minimum de gestion.

Mais vous n’échangez pas votre temps contre de l’argent, et c’est ce qui fait toute la différence. Vous donnez beaucoup de temps en amont pour ensuite pouvoir gagner de l’argent pendant des années en fournissant un effort minime.

Pour autant ce n’est pas pour tout le monde : il faut être capable de gérer un projet et tout ce que ça comporte : prospection, négociation, travaux, recherche de locataires, gestion des problèmes, etc. Si vous pensez qu’en achetant un bien, c’est plage de sable fin sous les cocotiers et voiture de luxe, il va falloir redescendre sur Terre.

Mais le jeu en vaut quand même largement la chandelle selon moi. Ça vous permet d’obtenir une liberté qui n’a pas de prix, et c’est une super sensation.

Je me rappellerai toute ma vie de ma première réservation en location saisonnière. J’ai gagné autant qu’un mois de salaire en seulement trente secondes, parce que quelqu’un avait décidé de réserver mon appartement. Je vous souhaite de vivre la même sensation du fond du coeur.

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    En réponse à "7 mythes sur l’investissement immobilier locatif"

    • Julien

      Les SCPI sont un investissement immobilier facile et passif. En revanche, le rendement est plus faible et l’atteinte du cashflow n’est plus possible sauf avec un gros apport. Il faut choisir dans quel mythe on souhaite faire parti !

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