résidence principale

Faut-il acheter sa résidence principale en premier ?

Acheter sa résidence principale en premier est-il une bonne idée ? Entre besoin de sécurité et envie de se constituer des sources de revenus supplémentaires, la réponse ne sera pas la même. Je vais donc tenter de vous apporter quelques éléments de réponse dans cet article.

La règle des 33% d’endettement

Il existe une règle de calcul qui est un des critères employés par les banques dans l’étude d’un dossier de financement : le taux d’endettement ne doit pas dépasser 33% des revenus. Si vous gagnez 1.500 euros par mois, vous ne pourrez pas rembourser plus de 500 euros (33% de 1.500€) par mois. À partir de cette mensualité maximale, la banque va calculer le montant qu’elle peut vous prêter. Ce montant variera en fonction de la durée du prêt et des taux en vigueur. Cela s’appelle la capacité d’emprunt.

Lorsque vous achetez votre résidence principale, vous êtes donc, en général, endetté au maximum de votre capacité d’emprunt. C’est dans la nature humaine : on chercher à acheter la plus belle et/ou la plus grande maison possible, en fonction de nos moyens. Parfois, ce sont aussi les prix de l’immobilier qui ne nous laissent pas d’autre choix que d’avoir un taux d’endettement maximal.

Si vous souhaitez effectuer un second achat, il y a de fortes chances pour que la banque vous refuse le prêt. La raison principale étant que vous serez déjà trop endetté. Vous devrez alors attendre de nombreuses années pour que votre prêt soit remboursé ou bien que vos revenus augmentent fortement pour pouvoir emprunter de nouveau.

 

résidence principale

Acheter sa résidence principale est un rêve caressé par beaucoup de personnes mais commencer par investir se révèle plus intéressant financièrement.

 

Dans quel cas NE PAS acheter sa résidence principale en premier ?

Si vous commencez par investir plutôt que d’acheter votre résidence principale, vous allez aussi vous endetter. Mais vous allez également augmenter vos revenus, grâce aux loyers.

Votre taux d’endettement ne sera donc plus calculé uniquement sur votre salaire. Au contraire, il sera calculé sur la totalité de vos revenus.

Si vous investissez de la bonne manière, vous aurez donc un taux d’endettement bien inférieur à 33%, à mensualité équivalente. Supposons maintenant que vous gagnez 1.500 euros par mois. Vous réalisez un investissement avec une mensualité de 500 euros à rembourser. Jusque-là, l’opération est strictement la même que dans l’achat de la résidence principale. Si vous mettez cet investissement en location avec un loyer de 500 euros, vos revenus réels sont maintenant de 2.000 euros (1.500€ + 500€) chaque mois.

Les personnes qui ont lu cet article ont aussi lu :  Comment investir quand on habite une ville chère ?

La règle des 70%

Il n’y a qu’une seule règle d’or à respecter aux yeux des banques : la règle des 70%. Les banques ne prennent en compte que 70% des loyers (80% si vous souscrivez une garantie contre les loyers impayés) dans leurs calculs. Cela signifie que, dans notre exemple, la banque va considérer que vous gagnez 350 euros (500 euros x 70%) de revenus locatifs. Cette marge de sécurité sert à couvrir

  • les périodes de vide entre deux locataires.
  • les frais annexes au remboursement du crédit (comme les impôts ou les réparations courantes).

Pour bien comprendre la différence d’impact entre l’achat d’une résidence principale et un investissement locatif, je vous propose le tableau ci-dessous:

résidence principale

On voit très clairement que le taux d’endettement est inférieur à 33% dans le cadre de l’investissement locatif. Pourtant, la mensualité est la même que pour un achat de résidence principale. Il reste donc de la capacité d’endettement pour un nouvel achat mais celle-ci est faible. C’est normal, car dans cet exemple, la mensualité de prêt est égale au loyer perçu. Il faudrait idéalement qu’elle corresponde à 70% du loyer perçu.

Si vous souhaitez multiplier les acquisitions, il faut donc absolument respecter la règle des 70% ! Beaucoup de personnes font l’erreur de croire qu’un bien qui s’autofinance est un bien sur lequel les mensualités de prêt sont égales au loyer. Certes, c’est le minimum à viser, mais ce n’est pas suffisant pour faire un bon investissement.

Un bon investissement devra obligatoirement répondre à l’équation suivante :

Loyer X 70% > Mensualité de prêt

Comment multiplier les acquisitions ?

Reprenons notre exemple ci-dessus. Il faudrait idéalement trouver un bien avec un loyer de 500€ pour une mensualité de prêt de 350€. Ainsi, l’endettement sera de 18,92% (350€ / 1.850€) ! Pour faire un nouvel investissement similaire, les revenus locatifs de votre future acquisition seront pris en compte dans le calcul. Cela donnera maintenant :

regle 70%

Bien que l’on ait réalisé deux investissements locatifs, nous restons sur un taux d’endettement inférieur à 33% ! Cela n’aurait pas été le cas avec l’achat d’un seul bien dans le cadre de la résidence principale !

 

En conclusion, si vous souhaitez investir, il est donc préférable de le faire avant d’acheter votre résidence principale : ce sera nettement plus facile qu’en sens inverse. J’espère que cet article vous a plu, n’hésitez pas à me dire ce que vous en avez pensé dans les commentaire ci-dessous. Vous pouvez également télécharger librement et gratuitement mon livre “Comment louer plus cher et payer moins d’impôts avec la location meublée ?” juste ci-dessous.

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