Comment maximiser sa rentabilité en colocation ?

Comment aménager sa colocation pour maximiser sa rentabilité (et enfin dire adieu à son patron) ?

Cet article invité  a été écrit par Violaine du blog Rénoveuse Astucieuse

Lorsque tu as entendu parler d’investissement immobilier pour la première fois, ça t’a emballé. Tu t’es immédiatement imaginé rejouer la scène « au revoir, au revoir, président » déguisé en poussin. Puis tu as pensé à tes enfants : en leur transmettant un patrimoine, ils n’auront pas à galérer pour démarrer dans la vie, eux !

Si tu as déjà investi, tu t’es probablement déjà rendu compte que ce doux rêve est nettement plus difficile et long à atteindre que prévu. Et la peur des impayés te fait faire des cauchemars la nuit.

Investir dans l’immobilier demande de la patience et une stratégie de location bien ficelée. Pour celui qui cherche à maximiser sa rentabilité, et craint les évolutions de la réglementation sur la location courte durée, la colocation est devenue le nouvel eldorado.

Pourtant, la loi Elan du 23 novembre 2018 a confirmé une brèche ouverte par la loi Alur : la somme des loyers d’une colocation ne peut être supérieure au loyer perçu en location classique.

Cependant, les investisseurs malins ont immédiatement remarqué que ce problème est contournable. Simplement en proposant un niveau de confort supérieur aux logements équivalents sur le secteur.

Encore faut-il savoir comment aménager l’espace de sa colocation pour maximiser sa rentabilité. C’est ce qu’on va voir ensemble dans cet article.

Colocation : avantages et inconvénients

Acheter un T4 coûte beaucoup moins cher au m² que 3 studios. Et en louant chaque chambre indépendamment, ta rentabilité atteint des sommets inatteignables en location classique. En prime, tu dilues ton risque d’impayés puisque la responsabilité du paiement du loyer ne repose pas sur un seul, mais sur plusieurs locataires.

Bien sûr, la colocation présente des inconvénients. Le turnover est plus important qu’une location classique, ce qui peut entraîner des frais de relocation et des vacances locatives. Et qui dit vie en communauté dit vieillissement accéléré du logement, donc des travaux d’entretien plus fréquents.

Mais ce n’est pas une fatalité. Pour maximiser la rentabilité de ta colocation, tu dois impérativement optimiser son aménagement pour trouver des colocataires qui resteront longtemps, trouveront leurs remplaçants et prendront soin de ton bien. Avec cette méthode, tu te rapprocheras plus vite du jour béni où tu pourras dire « bye bye patron ».

Les colocations dans le collimateur de la loi Elan

Alerte spoiler : les informations qui suivent peuvent impacter ta rentabilité en colocation. Mais mieux vaut se lancer avec un maximum d’informations…

La loi Elan du 23 novembre 2018 encadre, entre autres, la fixation des loyers en colocation. La somme des loyers payés par l’ensemble des colocataires ne peut être supérieure au montant du loyer qui serait perçu si le logement était proposé en location classique.

Cependant, un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base. Pour cela, le logement doit offrir un confort supérieur aux logements comparables de la zone. Les contours de ce complément de loyer sont loin d’être précis et laissent une large place à l’interprétation. 

Je ne suis pas juriste, mon interprétation est donc à prendre avec des pincettes.

Selon moi, en proposant un logement remis à neuf, à la décoration soignée, et ne se contentant pas de proposer la liste des meubles de base établis par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, il est tout à fait possible de s’affranchir de cette obligation, et donc de louer plus cher que le marché.

Le montant et les caractéristiques de ce complément de loyer doivent être précisés dans le bail.

Voilà, je ne t’embête pas plus avec la partie légale. Pour en savoir plus, je t’invite à lire les articles de la loi Elan relatifs à la colocation et à consulter un avocat fiscaliste.

Voyons maintenant comment maximiser la rentabilité de ta colocation.

Maximiser sa rentabilité en colocation

Transforme ta pépite en mine d’or et maximise ta rentabilité

Je ne vais pas te faire l’insulte de te rappeler que la rentabilité de tout investissement immobilier commence par ta capacité à bien acheter. Partons du principe que tu as trouvé une affaire en or, négociée avec brio !

Qu’il soit dans son jus, ou prêt à louer, ton filon est loin d’être épuisé. Tu as trouvé une pépite, il est temps de mettre à jour la mine d’or.

Tu as choisi ta stratégie : tu feras de la colocation. Pour maximiser ta rentabilité, tu vas pouvoir jouer sur deux leviers :

  1. générer un maximum de loyers,
  2. et limiter les frais courants autant que possible

Fais sauter la banque

Pour louer le plus cher possible, tu peux envisager deux stratégies, directement liées au choix de ton colocataire cible.

Les typologies qui suivent sont volontairement caricaturales. En grossissant le trait, tu t’assures de proposer un logement aménagé selon les besoins d’une niche, plutôt que de proposer le logement stéréotypé de Monsieur Toutlemonde, finalement adapté à personne.

Loue plus cher, à moins de monde

Pour gagner plus, tu peux simplement choisir de louer chaque chambre plus cher que le marché.

Ton colocataire cible est alors un jeune actif qui n’a pas envie de vivre seul ou un cadre qui cherche un pied-à-terre plus confortable qu’un studio pour un prix modéré.

Dans les deux cas, pour y arriver, pas de secrets : tu vas devoir proposer des prestations plus haut de gamme que la moyenne. Tu dois justifier la différence de prix. Mieux, elle doit sauter aux yeux dès l’annonce.

Tes futurs locataires ne doivent jamais en douter : ta colocation est celle qu’ils attendaient !

Loue moins cher, à plus de monde

Tu peux, au contraire, choisir de louer chaque chambre légèrement moins cher que le marché local, mais à plus de monde. À condition de bien choisir ton emplacement, tu attireras des étudiants qui cherchent à faire des économies.

Dans ce cas, tu peux te permettre de rogner sur le confort. Par exemple, si la cuisine est assez grande pour accueillir le nombre de locataires que tu envisages (grand minimum 15 m² pour 5 personnes), tu peux transformer le salon en chambre et gagner un loyer en plus.

ATTENTION : qui dit confort moindre ne dit pas clapier à lapins. Tu attirerais les locataires que tu mérites et tu te ruinerais à réparer les dégradations à chaque changement (trop fréquent) de locataire.

Dans une colocation étudiante, tu peux supprimer le salon à condition de ne pas rogner sur le confort des chambres.

Ce qui m’amène au point suivant :

Esquive les coûts cachés

Vouloir sur-optimiser ton appartement pour y caser un maximum de locataires peut s’avérer contre-productif. Si tu choisis de louer aux étudiants fauchés, sans leur offrir le niveau de confort attendu, tu fonces dans le mur.

Une rotation trop fréquente de tes locataires t’engendrera, au pire, des frais de relocation élevés si tu passes par une agence. Au mieux, si tu gères toi-même les visites, tu t’épuiseras à faire des allers-retours réguliers. D’autant plus que tous tes locataires ne quitteront pas la colocation en même temps, surtout s’ils sont nombreux.

Et à moins de louer très en dessous des prix du marché local, tes locataires ne recommanderont pas ton logement à leurs amis.

Proposer la version moderne et confortable des logements du CROUS est, pour les étudiants, le juste milieu à atteindre. Pour ceux qui n’ont jamais mis les pieds dans une résidence universitaire, on y trouve généralement des chambres individuelles de 9 à 12 m², avec salle de bains, WC et cuisine en commun.

Tu limiteras ainsi ton turnover et les vacances locatives. En prime, tu élimineras les risques de dégradations en proposant un bien dont tes locataires auront envie de prendre soin.

En proposant des prestations de qualité, tu pourras, si le marché s’y prête, proposer ton appartement à la colocation courte durée pendant les mois d’été. Tu t’assureras un remplissage de toutes les chambres et tu augmenteras la rentabilité globale de ton investissement.

Adapte le logement aux besoins de ta cible

Rappelle-toi tes années d’études et ton premier chez-toi. C’était peut-être un studio, une colocation avec ton meilleur pote depuis le CP, ou une chambre de bonne avec les WC sur le palier. Puis compare tes besoins d’alors avec ceux de tes premières années d’activité professionnelle, et enfin à tes besoins actuels. Ils ont bien évolué n’est-ce pas ?

Pour tes futurs locataires, c’est la même chose.

Pour maximiser ta rentabilité, tu dois leur proposer un logement tellement génial qu’ils seront prêts à vendre leur grand-mère pour visiter les premiers. Que leurs amis créeront des olympiades pour élire celui qui aura la chance de prendre leur place lors de leur départ.

Avec ce type de logement, tu n’auras à craindre ni les vacances locatives, ni les dégradations. Et tu pourras économiser les frais de relocation exorbitants de l’agence du coin.

Si tu loues aux étudiants fauchés

Pour compenser des loyers bas, tu dois intégrer autant de chambres que possible. Le salon n’est donc pas une pièce indispensable.

NB : Attention, pour que tes locataires soient éligibles aux APL, la surface minimale du logement doit être de 16m² pour 2 personnes, augmentée de 9m² par personne en plus (Article R831-13-1 du code de la sécurité sociale).

Si tu choisis de transformer le salon en chambre, assure-toi que la cuisine est suffisamment grande pour intégrer toutes les fonctions suivantes :

  • Manger ensemble : prévois un espace repas suffisant pour permettre aux colocataires de dîner en même temps.
  • Cuisiner ensemble : vérifie que le plan de travail est suffisamment vaste pour permettre à plusieurs personnes d’éplucher les carottes en même temps (c’est bon pour la cohésion…) 🙂
  • Stocker : chaque colocataire doit avoir son propre espace de stockage pour éviter les tensions inutiles qui pourraient pourrir l’ambiance, et donc accélérer la rotation de tes locataires. Prévois également un frigo pour deux à trois personnes (selon sa taille) et un congélateur.
  • Laver : si tu veux éviter de déclencher une guerre de tranchées, installe un grand lave-vaisselle.

Conserve donc une surface de grand minimum 15 m² pour 5 personnes.

Pour compenser l'absence de salon, crée un climat convivial dans la cuisine de ta colocation

Si la cuisine mesure moins de 20 m², propose des chambres d’au moins 12 m². Au-delà, tu pourras réduire la surface des chambres jusqu’à 9 m².

Au-delà d’un grand lit, assure-toi que les chambres disposent toutes d’espace de rangement pour les vêtements et d’un bureau. Si tu souhaites proposer un standing supérieur, installe une télévision par chambre. Posée sur le bureau, elle pourra également servir de deuxième écran pour ordinateur portable. À défaut, prévois au moins les branchements pour ceux qui souhaitent apporter la leur.

Enfin, prévois une salle d’eau et un WC séparé pour 3 personnes. Dans chaque salle de bains, prévois un espace de rangement par personne pour les serviettes de toilette et les produits de beauté.

Si ta colocation accueille plus de 3 personnes, il peut être judicieux de prévoir un espace buanderie séparé, avec lave-linge et sèche-linge, pour éviter d’encombrer l’une ou l’autre des salles de bains.

Si tu loues à des jeunes actifs

Idéalement, contente-toi d’une colocation à 2 ou 3 chambres. Les jeunes actifs font le choix délibéré de la colocation (Baromètre de la colocation 1er trimestre 2017). Ils cherchent avant tout à vivre à plusieurs, tout en bénéficiant d’un confort et d’une surface supérieure à ce qu’ils pourraient louer seuls.

Pour les séduire, oublie donc les colocations surpeuplées, et mets le paquet sur la convivialité. Tu peux te permettre de leur proposer des chambres de seulement 9 m² avec rangement intégré, d’autant plus qu’ils n’auront pas besoin d’un bureau.

En revanche, tu ne dois en aucun cas faire l’impasse sur le salon. Pour optimiser l’espace, choisis plutôt d’ouvrir la cuisine sur le séjour. Assure-toi de prévoir un espace repas suffisant pour tous les colocataires. Et prévois un peu plus large dans le salon pour leur permettre de recevoir quelques amis.

Choisis des mobiliers et équipements originaux pour une colocation qui sort du lot

Pour que tes futurs locataires n’aient aucun doute sur la qualité supérieure du logement que tu  leur proposes, tu dois impérativement offrir plus que la liste du mobilier réglementaire.

Ne te contente pas de la liste du mobilier imposé

Pour t’aider à y voir plus clair, j’ai créé une liste des meubles, équipements et accessoires que je te préconise pour une colocation étudiante, et pour une colocation de jeunes actifs. Utilise la comme liste de courses au moment de meubler ta colocation, ou comme aide à la prévision budgétaire en renseignant les quantités et le prix unitaire de chaque élément.

Télécharge la liste des meubles et équipements indispensables selon le profil de tes locataires cibles

Tu peux les télécharger en cliquant sur ce lien.

Ikea n’est pas une fin en soi !

Certes, pour maîtriser le budget mobilier, tu peux être tenté de tout acheter chez Ikea. Après tout, c’est facile et pas cher. Et en plus, tu peux te faire livrer à moindres frais.

Mais pour transformer ta colocation en cet appartement génial qui fera passer les annonces concurrentes pour une pub d’hôtel Formule 1, tu vas devoir diversifier tes fournisseurs.

Choisis un style homogène dans tout l’appartement. Mais ne t’interdis pas de mixer quelques éléments d’un style différent, par exemple une horloge industrielle avec une déco scandinave. Ces petits éléments perturbateurs donneront du chien à ta déco.

Pour simplifier, meuble toutes les chambres de façon identique. Cependant, ne te contente pas de créer des chambres d’hôtel impersonnelles aux murs blancs. Choisis un pan de mur sur lequel tu appliqueras une peinture ou un papier peint. Choisis une couleur forte mais froide, par exemple un bleu marine ou un vert foncé. Pour t’inspirer, rendez-vous sur Pinterest. Il te suffira de taper « chambre peinture» ou «  chambre papier peint » dans le moteur de recherche pour accéder à des milliers d’idées de décoration impactantes.

N’hésite pas à mélanger les meubles et objets déco en provenance de différentes enseignes pour petits budgets. Tu peux faire des merveilles avec un lit et un bureau IKEA, une chaise SKLUM, des affiches encadrées DESENIO et une lampe de chevet MAISONS DU MONDE par exemple.

Planche d'inspiration pour les chambres de ta colocation

Dans le salon et la cuisine, n’hésite pas à choisir des couleurs plus chaudes, toujours appliquées sur un seul mur, mais en harmonie avec celles choisies pour les chambres. Pour éviter les fautes de goût, j’utilise deux outils très pratiques :

  • le nuancier Collection Maison proposé gratuitement au rayon peinture chez Leroy Merlin. Il t’aidera à associer des couleurs fortes entre elles, sans risque d’erreur. Et rien ne t’empêche d’acheter ensuite une peinture de qualité professionnelle à partir de ce nuancier.
  • le moteur de recherche de Pinterest : tape « palette couleur » pour avoir accès à des centaines de propositions de couleurs qui fonctionnent bien entre elles.

Si la cuisine est ouverte sur le salon, tu peux même pousser l’audace jusqu’à peindre les murs et le plafond d’une couleur, et choisir un sol spécifique pour délimiter l’espace.

Enfin, pour te différencier de tes concurrents à moindre coût, apporte de la vie à ton logement grâce à la décoration, tout en laissant de la place pour tes futurs locataires. Tu peux par exemple prévoir un grand tableau de liège ou un cadre grillagé dans la cuisine ou le salon. Tu y déposeras un mot les incitant à y punaiser leurs photos (en prime ça t’évitera des trous dans les murs).

Maîtrise ton budget pour maximiser ta rentabilité

Les travaux et le mobilier représentent une part non négligeable de tes coûts avant de pouvoir proposer le logement à la location. Tu dois impérativement le garder sous contrôle pour ne pas plomber ta rentabilité.

Techniques efficaces pour réduire la facture des travaux

Si tu dois rénover ton logement, ou l’adapter à une colocation, garde en tête que la salle de bains et la cuisine sont les pièces qui coûtent le plus cher. En moyenne, pour une rénovation complète, il faut compter entre 3000 et 8000 euros pour une cuisine équipée et 5000 euros pour une salle de douche.

Tu peux tout à fait proposer une seule salle de bains pour 2 à 3 chambres. Mais si tu choisis d’en ajouter une quatrième, tu devras obligatoirement créer une salle de bains et un WC séparé supplémentaires. Avant de te lancer tête baissée dans les travaux, assure-toi que le loyer supplémentaire justifie bien une telle dépense. C’est le cas ? Dans ce cas, voici 2 techniques infaillibles pour réduire la facture des travaux.

Sélectionne toi-même les matériaux

Plutôt que de laisser ton artisan choisir seul les matériaux, prends le temps de faire le tour des fournisseurs pour comparer les prix. Que tu sois un adepte des grands magasins de bricolage, ou que tu préfères aller directement chez les négociants, concentre-toi sur les produits de milieu de gamme et reste à l’affût des promos.

Si tu achètes dans les magasins grand public tels que Castorama et Leroy Merlin, renseigne-toi sur les avantages offerts lorsque tu adhères à leur programme de fidélité. Je ne parlerais pas de celui de Castorama car je ne le connais pas bien.

Chez Leroy Merlin, au-delà des remises de 5% et 10% proposées en fonction du montant de tes achats, il existe un autre avantage plus confidentiel, réservé aux « nouveaux emménagés ». Tu peux bénéficier, une seule fois, sur la quasi-totalité des produits du magasin d’une remise de 15%. Et cette remise est cumulable avec toutes les autres promotions en cours. C’est pas beau ça ?

Pour bénéficier de ce statut, il suffit de justifier d’une nouvelle adresse de moins de 3 mois. Et comme l’acte authentique du notaire est une justification suffisante, rien ne t’empêche d’en profiter pour ton nouveau projet.

En revanche, si tu achètes chez un négociant, prépare-toi à fourbir tes meilleures combines de négociation. Mets en avant le volume des achats à venir sur ce chantier, voire les suivants. Si ce n’est pas ton fort, rapproche-toi de ton artisan qui bénéficiera probablement de meilleurs tarifs que toi.

Économise 14,5%, sans négocier

Quoi qu’il en soit, demande (gentiment) à ton artisan s’il accepte d’acheter pour toi les matériaux que tu as sélectionnés. En plus de bénéficier des promotions du moment, et des remises de fidélité, tu profiteras également de la TVA à taux réduit.

Dans les locaux d’habitation achevés depuis plus de deux ans, les travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement ou d’entretien bénéficient de la TVA à taux réduit de 10%, au lieu des 20% habituels, aussi sur la main-d’oeuvre que sur les matériaux

Et si tu réalises des travaux de rénovation énergétiques, ce taux est réduit à 5,5%. Soit une réduction allant jusqu’à 14,5%, sans négocier ! Un vrai bonus pour maximiser ta rentabilité.

Choisis soigneusement tes matériaux de rénovation

Comme pour tout logement proposé en location, choisis des matériaux durables de milieu de gamme. Si tu crées de nouvelles chambres, les parties communes vont être soumises à un passage plus important qu’auparavant. Utilise donc des matériaux plus haut de gamme que dans les pièces privatives pour prévenir leur vieillissement prématuré.

Les revêtements de sol et de mur

Tu dois porter une attention particulière aux revêtements de sol et de murs. Évite les parquets flottants en stratifié. Choisis de préférence un revêtement PVC souple ou des lames PVC à clipser adaptées aux passages très fréquents. Ce sera durable, facile à nettoyer et moins onéreux à poser qu’un carrelage.

Sur les murs, choisis une peinture de qualité professionnelle satinée. Elle coûtera plus cher à l’achat mais demandera d’appliquer moins de couches pour un résultat impeccable. Tu gagneras ainsi sur le coût de la main-d’oeuvre. Et en prime, elle sera très simple à nettoyer.

De même, si tu choisis de poser du papier peint, ne sélectionne que des produits intissés, surtout si tu prévois de les poser toi-même. Crois-moi sur parole, les produits premier prix sont une vraie galère à poser. Dans ma chambre d’amis, j’ai perdu des heures à essayer de poser proprement un papier d’entrée de gamme pour finalement tout arraché et le remplacer par un papier intissé. Bref, évite toi une crise de nerfs. Achète directement de la qualité.

Les meubles de cuisine et de salle de bains

Dans la cuisine et la salle de bains, inutile d’investir dans du mobilier haut de gamme. Les enseignes comme Ikea ou Leroy Merlin proposent des meubles d’un très bon rapport qualité-prix, à condition d’éviter le premier prix.

Assure-toi que les angles des portes sont légèrement arrondis, et non à bords droits. Les feuilles décor qui sont appliquées sur le panneau sont alors d’une solidité redoutable et ne risque pas de se décoller sous l’effet de la vapeur d’eau.

Dans la salle de bains et la cuisine, sélectionne des meubles dont les portes ont des bords arrondis

Si tu souhaites installer des plans de travail coloris bois, n’installe jamais de bois véritable qui demande un entretien bi-annuel. Préfère cette fois des modèles en stratifié, en t’assurant que la structure est hydrofuge. Ce n’est généralement pas le cas des premiers prix. Tu t’éviteras ainsi de devoir remplacer un plan de travail qui a gonflé sous l’effet des projections d’eau.

Les équipements de salle de bains

Si tu achètes toi-même ta baignoire ou ton bac à douche, prête une grande attention à la qualité si tu choisis des modèles en acrylique. Les premiers prix sont généralement destinés à des situations de dépannage et ont une durée de vie très limitée, d’autant plus si tu accueilles des locataires en surpoids, ou très musclés. Ils risqueraient de passer au travers…

Dans le doute, choisis des modèles en céramique ou en résine qui offrent un bon compromis solidité-prix.

De même, bannis les robinets à 10 euros. J’ai vu des clients en acheter (malgré mes recommandations) pendant quelques années quand je travaillais chez Leroy Merlin. Ces produits sont prévus pour dépanner sur les chantiers de rénovation, et ont une durée de vie qui dépasse rarement 6 mois.

Les bonus qui fidéliseront les colocataires et maximiseront ta rentabilité

Si tu souhaites proposer des prestations très haut de gamme, et ainsi inciter tes locataires à rester plus longtemps, voici une liste non exhaustive des prestations complémentaires possibles.

Embauche une femme de ménage pour entretenir les parties communes, voire les chambres au moins une fois par semaine. Tu peux également proposer une option payante pour le repassage.

Remplace le mobilier standard par du mobilier de meilleure facture. Tu peux par exemple remplacer la table basse en panneau de particules imitation bois par un modèle en bois massif. Ou installer un plan de travail en quartz ou en marbre dans la cuisine.

Ajoute des petits électroménagers non indispensables mais qui participent à une ambiance conviviale : un appareil à raclette ou à pierrade par exemple.

Fournis du linge de lit et de bain de bonne qualité.

Remplace le canapé du salon par un canapé convertible confortable pour permettre à tes locataires de recevoir leur famille.

Et si la hausse des loyers le justifie, pourquoi ne pas proposer une salle de bains par chambre ?

Bref, tu as l’embarras du choix pour faire monter ta colocation en gamme et justifier sans possibilité de contestation un complément de loyer élevé.

J’espère que cet article a répondu à toutes tes questions sur les manières d’aménager ta colocation pour maximiser sa rentabilité. Cet article m’a demandé beaucoup de recherches et une dizaine d’heures d’écriture.

Je compte sur toi pour le partager et m’aider à le diffuser. Tu m’aideras ainsi à faire connaitre mon blog et à conquérir de nouveaux lecteurs 🙂

A+

Violaine, du blog Rénoveuse Astucieuse

En complément, vous pouvez télécharger librement et gratuitement le livre “Comment louer plus cher et payer moins d’impôts avec la location meublée ?” ci-dessous.

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