Quand vendre sa maison ou son appartement ?

En fonction de l’évolution de votre vie d’investisseur, vous allez être amené à vous demander quand vendre un bien immobilier, pour développer votre patrimoine. En fonction de l’évolution des prix du marché, de la somme qu’il vous reste à rembourser, et de vos nouveaux projets, vous allez certainement devoir arbitrer et revendre un appartement ou un immeuble.

Mais quel est le bon moment pour revendre ? Quelles sont les questions à vous poser ? Que faire de l’argent de la vente ?
 

 

 

Comment savoir quand vendre un bien immobilier ?

Une seule bonne raison de vendre : gagner de l’argent

Selon moi, il n’y a qu’une seule bonne raison qui réponde à la question de quand vendre un bien immobilier. C’est le fait de gagner de l’argent.

Si vous cherchez à vous séparer d’un appartement ou d’une maison parce que vous avez des problèmes financiers, c’est qu’il est trop tard. En effet, dans ces conditions, vous allez avoir besoin de vendre rapidement, et vous serez donc plus enclin à accepter une offre en-dessous du prix du marché.

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Investir dans l’immobilier prend beaucoup de temps. C’est du stress à gérer, ainsi que des risques. Il faut donc que le jeu en vaille la chandelle. Si vous ne gagnez pas plusieurs dizaines de milliers d’euros au moment de la vente, ça n’en vaut pas la peine.

Comment ne pas perdre d’argent en vendant son appartement ?

Pour ne pas perdre d’argent au moment de la revente, il faut respecter une règle simple. Vous devez vous assurer que la somme que vous allez gagner, charges et impôts déduits, vous permettra de générer un bénéfice.

Sur le papier, cela peut vous paraître simple. Mais, dans les faits, il faut prendre en compte tous les coûts relatifs à l’opération.

Voici les éléments que vous devez anticiper :

  • Le montant de crédit qu’il vous reste à rembourser,
  • Les éventuelles pénalités de remboursement anticipé,
  • L’impôt sur la plus-value immobilière (il est cependant possible d’éviter cet impôt),
  • Les frais annexes (diagnostics énergétiques, état daté),
  • Les frais d’agence (si vous décidez de faire appel à un professionnel).

Pourquoi ne pas vendre avant 5 ans votre bien immobilier ?

Si vous avez déjà cherché à savoir quand vendre un bien immobilier, vous avez certainement entendu dire que vous deviez attendre au moins cinq ans.

C’est le délai qui est effectivement nécessaire pour amortir les frais liés à l’achat (frais d’agence et frais de notaire). Pour autant, ce n’est absolument pas une obligation.

Il n’existe pas de délai minimum entre l’achat et la revente d’un bien immobilier. Si vous en avez envie, vous pouvez tout à fait acheter un appartement et le revendre le lendemain.

C’est pour cette raison qu’il est d’autant plus important de réaliser une bonne affaire à l’achat. Si votre bien vous revient au prix du marché (ou moins cher), vous n’aurez pas besoin d’attendre cinq ans pour gagner de l’argent avec.

 

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Comment réinvestir l’argent de la vente d’un bien immobilier ?

Investir dans une opération plus rentable

La première possibilité, avec la vente d’un bien immobilier, est d’investir l’argent dans une opération plus rentable.

Si vous vendez un appartement qui dégage 7% de rentabilité, vous pouvez par exemple réaliser une nouvelle opération avec 10% de rentabilité. De cette façon, pour la même somme d’argent investie, vous allez obtenir un gain plus important. Vous pouvez aussi partir sur une plus grosse opération.

Votre argent va donc travailler encore plus dur pour vous.

Quand vendre un bien immobilier pour financer plusieurs opérations ?

C’est encore mieux que d’investir dans un nouveau bien : faire financer plusieurs opérations.

Si vous faites bien les choses, vous allez retirer un gain conséquent de la revente de votre bien immobilier. Je vous l’ai dit, il faut qu’il vous reste plusieurs dizaines de milliers d’euros pour que l’opération soit intéressante.

Si vous gagnez 50.000 euros, vous pouvez décider de mettre 10.000 euros d’apport dans cinq nouvelles opérations immobilières. De cette façon, vous allez démultiplier l’effet de levier de l’immobilier.

Investir en bourse

Une autre possibilité est d’investir votre argent en bourse.

Si vous choisissez de vous positionner sur des actions à dividendes, vous allez percevoir des revenus 100% passifs. Votre argent va travailler pour vous.

Investir en bourse présente de nombreux avantages :

  • Vous n’avez pas de locataires à gérer,
  • Aucune chasse d’eau qui fuit à réparer,
  • C’est totalement passif,
  • Ça ne vous prend que 5 minutes par mois.

En réinvestissant systématiquement les dividendes dans de nouvelles actions, ceux-ci vont se mettre à travailler à leur tour. Ainsi, les intérêts vont générer des intérêts, qui vont eux-même générer des intérêts, et ainsi de suite.

Le gain perpétuel : l’effet boule de neige de Warren Buffet

Il y a, selon moi, une chose à garder en ligne de mire lorsque vous investissez de l’argent : la notion de gain perpétuel.

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Il s’agit de prendre en considération ce que votre argent vous rapporte, mais sur toute votre durée de vie, et non sur une seule opération.

Par exemple, si vous mettez 10.000 euros d’apport sur un bien immobilier, et que vous le revendez en empochant 50.000 euros nets d’impôts. Vous avez alors multiplié votre apport initial par cinq.

Si vous réinvestissez cette somme, et que vous revendez à nouveau pour obtenir un gain net de 100.000 euros, vous avez multiplié par deux votre argent. Votre apport initial, de 10.000 euros, a donc été multiplié par dix !

De cette façon, vous pouvez faire croître votre argent de façon infinie, en le faisant travailler encore et encore. Ne faites pas l’erreur de le dépenser, sans quoi vous stoppez l’effet boule de neige, si cher à Warren Buffet.

Quand vendre un bien immobilier : est-ce le moment de vendre en 2021 ?

Quand on parle d’investissement, il n’y a qu’une seule règle : acheter au son du canon, et vendre au son du clairon.

Cela signifie qu’il faut aller à contre-courant de la plupart des gens. Vous devez vendre quand tout le monde cherche à acheter, et inversement. Même si le marché résiste plutôt bien en ce moment, il est possible que nous assistions au plus grand krach de tous les temps.

La seule chose qui devrait vous orienter, ce sont vos projets. Est-ce que vous gagnez de l’argent si vous vendez maintenant, et cela vous permet-il de partir sur de nouveaux projets ?

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    "Quand vendre un bien immobilier ?"

    • Julien

      Bonjour,
      Vous dites « Vous devez vous assurer que la somme que vous allez gagner, charges et impôts déduits, vous permettra de générer un bénéfice. » C’est vrai, je suis d’accord. Mais il faut aussi prendre en compte ce que le bien a couté depuis l’acquisition (frais de fonctionnement), mais aussi les loyers.
      Par exemple, il n’est pas grave de faire une petite moins-value de 5000 euros en zone rurale si un bien a déjà rapporté 30000 euros de loyers. Même si dans l’idéal cela ne doit pas arriver, je pense qu’il est important prendre tous les éléments en compte.

      • Julien Loboda

        Bonjour Julien,

        Bien sûr, en fait l’idée c’est de gagner assez d’argent pour que ce soit intéressant. Vous pouvez très bien faire une moins-value par rapport au prix de revient, mais avoir amorti suffisamment de capital (payé par les locations) pour que l’opération soit quand même intéressante.

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