Cette semaine, j’ai décidé de répondre à une question qui m’a été posée par Eric, un lecteur du blog. Eric m’a demandé si je pouvais apporter des précisions sur le paiement des cotisations sociales lorsqu’on fait de la location meublée sous le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

Il est vrai que l’on entend beaucoup de choses au sujet de ces fameuses cotisations sociales, qui sont normalement dues par les personnes qui exercent sous le statut du Loueur en Meublé Professionnel.

Dans cette vidéo, je fais le point sur le sujet.

Généralités

D’une façon générale, que vous fassiez de la location nue ou de la location meublée, vous êtes systématiquement redevable des prélèvements sociaux (CSG-CRDS), au taux de 17,2%.

À ces cotisations vient s’ajouter l’impôt sur le revenu, calculé selon votre tranche marginale d’imposition.

Lorsque vous exercez une activité de location meublée sous le statut du LMNP, vous n’êtes pas redevable des cotisations sociales. Celles-ci sont dues lors d’une exploitation en tant que professionnel.

Le seul cas où vous devez payer les cotisations sociales

Cependant, il existe une exception à la règle: c’est la location saisonnière.

En effet, si vous faites de la location saisonnière et que vous dépassez un certain montant de chiffre d’affaires, alors vous n’êtes plus soumis aux prélèvements sociaux. Au lieu de cela, vous devenez redevable des cotisations sociales.

Il faut distinguer deux cas de figure:

  • Si vous gagnez moins de 23.000 euros de loyers par an. Dans ce cas, vous restez sur le modèle classique, c’est à dire que vous payez les prélèvements sociaux (17,2%) ainsi que l’impôt sur le revenu, calculé selon votre résultat fiscal. Si ce dernier est nul, alors vous ne paierez ni prélèvements sociaux, ni impôt sur le revenu.
  • Si vous gagnez plus de 23.000 euros de loyers par an. Dans ce cas, l’administration fiscale considère que l’activité se professionnalise, car elle devient un véritable revenu. Vous devenez alors redevable des cotisations sociales.

Qu’allez-vous payer comme cotisations ?

Le montant des cotisations est variable selon le régime que vous avez choisi (micro BIC ou régime réel).

Dans le cadre du régime réel simplifié, vous avez deux possibilités :

  • Si votre résultat fiscal est négatif, vous êtes redevable d’un minimum forfaitaire de 1100 euros par an. Par contre, vous n’aurez pas d’impôt sur le revenu à payer.
  • Si votre résultat fiscal est positif, alors le montant des cotisations sera d’environ 0,29 x résultat fiscal. Vous paierez ensuite l’impôt sur le revenu, selon votre TMI, calculé sur la base de votre résultat fiscal net (résultat brut – cotisations sociales payées).

Est-ce que cela reste intéressant ?

Ma réponse est oui, sans aucun doute !

Même en payant des cotisations sociales, la fiscalité du LMNP au régime réel simplifié reste beaucoup plus intéressante que la fiscalité liée à un revenu salarié, par exemple. À somme gagnée équivalente, l’impôt est nettement plus faible en location meublée.

Et vous, quel est votre avis sur la question ? Pensez-vous que la location meublée sous le statut LMNP soit toujours intéressante ?

Pour aller plus loin, vous pouvez télécharger librement et gratuitement mon livre “Comment louer plus cher et payer moins d’impôts avec la location meublée ?” en cliquant ici.

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    "Faut-il payer les cotisations sociales en LMNP ?"

    • Emanuelle

      Merci de cet article clair sur le sujet. Il est difficile de s’y retrouver dans le méandre d’information, et ici tout est très bien expliqué. Merci encore.

    • bruno

      Merci pour ces explications 🙂

    • Nicolas

      Bonjour Julien
      je viens d’écouter ta vidéo où tu réponds à une question posé par Eric. Merci pour cette réponse très claire d’ailleurs.
      tu expliques ensuite que c’est finalement très faiblement imposé et qu’en jouant sur les niches fiscales on s’en sort très bien..
      Pour acheter un appartement tu as travaillé et donc déjà payé de l’IR sur l’argent investi, tu t’es endetté et paye des intérêts c’est la raison pour laquelle tu es en déficit. Donc tout le reste s’ajoute d’abord à ca.
      La location saisonnière c’est aussi beaucoup de boulot, non comptabilisé..
      bref c’est honteusement exorbitant comme impôts, une fois le déficit passé l’imposition est à TMI 30% pour l’IR + cotisations sociales 30% + cotisations SSI 1100 euros.. c’est 60% dès le premier euros gagné + un forfait à 1100.
      Merci les moutons la laine est bonne.

      Est ce qu’on peut parler du fait qu’au delà de 23K si les revenus locatifs ne dépasses pas 50% de ton revenu (parce que tu gagnes vraiment bien ta vie) alors tu ne bascules pas dans ce régime, traduisez si vous êtes très riche / très haut salaire vous restez sur un régime fiscal beaucoup plus favorable ?! (triste mais vrai)
      Merci France de ne tondre que tes pauvres et ta classe moyenne.

      Super vidéo sinon : )

      • Julien Loboda

        Bonjour Nicolas,

        Pour acheter ton appartement, tu n’es pas obligé d’avoir travaillé : si tu fais un financement à 110%, tu n’as pas mis un seul euro de ta poche.

        Les intérêts n’ont rien à voir avec les impôts, c’est quelque chose que tu payes à la banque et, dans le cas du locatif, c’est de l’argent issu de tes loyers, donc ce n’est pas du revenu pour lequel tu as échangé ton temps contre de l’argent.

        Ensuite, pour la location saisonnière, tu as une imposition selon ta TMI, une fois que tu es en positif (pas forcément 30%, cela dépend de ta TMI). Les cotisations sont à 17,2% (et non 30%). Certes, on reste quand même à 47,2% d’impôts sur la tranche concernée, ce qui est beaucoup, mais moins ce que tu écris.

        Enfin, chacun son appréciation de revenus, mais je ne considère pas que dépasser 23.000 euros de revenus puisse être considéré comme riche/très riche.

    • Noriot Perrine

      Julien, je ne sais plus quoi faire, ni a qui m’adresser, j’ai besoin de conseils…
      Peux tu me recommander un fiscaliste ou expert comptable agréé spécialiste LMP et LMNP sur Paris;
      Je ne fais pas de location saisonnière mais de la location meublée pour résidence principale. (Je sais…)
      Super ta vidéo.
      Merci d’avance Perrine

      J

      • Julien Loboda

        Bonjour Perrine,

        Je te contacte par mail, ce sera plus simple.

        • Bernard Sophie

          Bonjour Julien

          J’espère de tout cœur que tu seras m’éclaircir sur la location meublée
          Depuis deux ans je Je suis financièrement obligé de louer 2 de mes 4 chambres chez moi, de septembre à juin. Et l’été je loue à la semaine aux touristes.
          Depuis ces deux ans j’ai toujours déclaré le fruit de ma location de l’été cependant je pensais être exonéré des locations chez moi l’année scolaire à ce jour je veux régulariser ma situation auprès des impôts et j’ai plusieurs sons de cloche Quant aux prélèvements sociaux et cotisations. ( est-ce déjà deux impôts différents ou des synonymes ? )
          Je me suis déplacé personnellement aux impôts afin de voir la démarche pour régulariser ma situation et j’ai appris que j’étais soi-disant soumises aux cotisations sociales 17,2 %. Mon comptable me dit que non et dans les textes je sais pas trop quoi en comprendre. Ce qui est très déroutant . Pour ma part il me semble plus que Cécile on dépasse 23 000 € pour les locations touristiques meublé et pour les chambres d’hôtes un plafond de 5165 €. Quoi qu’il en soit je ne suis absolument pas dans le statut chambres d’hôtes je voulais juste des chambres et chacun fait sa vie
          Un grand merci à toi
          Sophie

          • Julien Loboda

            Bonjour Sophie,

            Dès que tu encaisses de l’argent, même si c’est chez toi, tu dois le déclarer. Tu payes des prélèvements sociaux (CSG-CRDS) sur ces locations, de l’ordre de 17,2% des sommes imposables. Ces sommes imposables varient selon ton choix fiscal, mais dans ton cas je pense que tu es au micro-BIC, donc avec 50% d’abattement. En clair, tu vas payer des impôts (IR+CSG-CRDS) sur 50% de tes revenus locatifs.

            Le seuil des 23.000 euros concerne les cotisations sociales, ce qui est encore différent. Il s’agit de l’ex-RSI.

    • Sylvain

      Bonjour Julien.
      Merci pour cette vidéo assez claire, mais qui ne réponds pas totalement à mon cas personnel et pour lequel je n’arrive pas à trouver de l’info.
      Et je suis étonné car je pense que pas mal de gens doivent se poser cette question …

      J’ai mis cette année sur airbnb en location ma maison secondaire. Et cela à fonctionné au delà de mes attentes !
      Je viens d’arriver à 22 840€ de revenu et alors bloqué la location car je ne sais pas si c’est intéressant de continuer à la louer !!

      Je peux espérer encore 2000 à 3000 euros de revenu sur cette fin d’année, mais est-il alors intéressant de passer le seuil des 23 000 pour 2000€ de plus ?
      En plus de la contrainte d’inscription/déclaration à l’URSAFF, quelle imposition (cotisations + IR) vais-je avoir au final ?

      Je serais en micro BIC et non en réel. Et vais passer dans la tranche IR des 30% (je commence à devenir riche ! 😉

      En résumer : Quelle imposition avec IR à 30% pour 22900€ et 25000€ de revenus Airbnb ?

      Merci de ton aide

      • Julien Loboda

        Bonjour Sylvain,

        Tu as plusieurs possibilités pour les cotisations sociales lorsque tu es en meublé forfait BIC, puisque tu peux adhérer au régime général ou à la SSI. Je ne peux pas détailler dans ce commentaire, car les calculs ne sont pas simples et dépendent de plusieurs paramètres, mais disons que tu peux avoir environ 46% de cotisations après un abattement d’environ 60%, si ton bien n’est pas classé.

        J’ai un cours complet sur la fiscalité de la location saisonnière dans mon programme sur la fiscalité : https://www.immobilier-meuble.fr/formation-fiscalite-immobiliere

        Si tu veux vraiment tout comprendre dans le détail, tu auras tes réponses dedans.

        • Sylvain

          Merci pour ce retour rapide.

          Tout cela me parait bien compliqué de passer au SSI et nécessite presque d’avoir un expert comptable notamment pour éventuellement être en réel (j’ai encore 10 ans de crédit) et optimiser un peu tout cela … (qui plus est avec le pinel que je démarre en ce moment …)

          Ma question est simple, si je fais une déclaration de revenu “simple” pour 22840 euros, je vais payer :
          22840/2 = 11420
          11420×0.3 = 3426€ d’IR
          11420×0.172 = 1964€ de prélèvements sociaux
          soit 5390€
          soit un bénéfice net (hors mes charges) de 22840-5390=17450€

          Si en revanche j’ai 25000€ de revenu, je vais devoir être au SSI ou régime général et avec éventuellement un expert comptable
          Et la combien me restera-t-il ?
          si j’ai bien compris, j’aurais :
          25000*0.4=10000
          10000*0.46=4600€ de cotisations sociales
          mais combien d’IR ? 25000/2*0.3=3750€ ? ou c’est sur une autre base ? et dans quelle case met-on ces revenus ?

          si c’est cela ou un équivalent, il y aura 4600+3750=8350€ de retenu soit un bénéfice net (hors mes charges) de 25000-8350=16650€

          Donc de 800€ de moins ! alors que j’ai loué pour de 2000€ de plus, ai eu des charges de location, eau, edf, … + le casse-tête de la déclaration …

          Donc aucun intérêt à passer ce seuil de 23000€

          Si en revanche j’arrive à atteindre les 30000, alors là ça s’inverse cela fera un bénéfice net d’environ 20000€ soit environ 2500€ de plus. mais cela est très hypothétique … Et donc j’ai donc l’impression qu’entre
          23000 et ~27000, il vaut mieux ne dépasser les 23000€ de revenus de ce type …

          Je suis étonné que peu de personne se pose cette question … en une dizaine d’heure de recherche j’ai juste vu 1 commentaire sur un blog arrivant à la même conclusion que moi, mais sans démonstration.

          • Julien Loboda

            C’est toute la complexité de notre administration, mais vous avez bien saisi le principe du calcul.

    • Risso Marc

      Bonjour Julien,
      dans ta démonstration, tu indiques un moment donné que le calcul de SSi représente environ 0,29*RF…d’où sort ce 0,29? C’est tellement n’importe quoi ce SSI que j’ai beau passé des heures dessus, je n’arrive pas à savoir ce que je risque de payer vue que l’an prochain je vais passer en LMP subi.
      D’ailleurs, étant fonctionnaire, je ne comprends pas la logique de me faire payer des cotisations sociales alors que j’en paye déjà dans mon régime de fonctionnaire…AUrais je du coup une meilleure couverture maladie et une meilleure cotisation pour la retraite?
      Complètement obscur tout ça…Grand merci d’avance si tu as quelques billes à me donner à ce sujet…j’étais LMNP, c’était très bien…et là je vais basculer sur un régime où avec leSSi, on y comprend rien.

      • Julien Loboda

        Bonjour Marc,

        J’ai fait une approximation pour simplifier la démonstration, mais dans les faits le calcul diffère selon que ton résultat soit positif ou négatif.

        Schématiquement, tu peux retenir que tu as un forfait d’environ 1.500 euros/an si tu as un résultat fiscal négatif, et en cas de résultat positif, la somme à payer pour les cotisations représente environ 45% de ton bénéfice.

    • Stéphane PIFFRE

      Bonsoir, merci beaucoup pour ces infos. J’emploie en LMNP un cabinet comptable qui me parle de cette taxe. Or à vous LIRE, sans écouter la vidéo, que l’on soit dans le cas de dépasser 23 KE de CA au sens brut, dès lors qu’on peut justifier d’une location non saisonnière, avec 100 % de loyers recouvrés, cette disposition devient hors sujet ?
      Vous ai-je bien compris ?
      Merci

      • Julien Loboda

        Les cotisations sociales en LMNP ne concernent que l’activité de location touristique, dès lors que l’on dépasse 23k€ de CA annuel brut.
        Si vous faites de la location meublée non touristique en statut LMNP, vous n’êtes pas concerné.

    • Jabb

      Bonjour Julien, merci pour cette vidéo très intéressante

      Pourriez vous s’il vous plait m’éclairer concernant cette situation:

      Mr X loue depuis 2019 un appartement meublé à l’année admettons pour 5000€ de revenus bruts
      Il loue également 2 autres appartements meublés en saisonnier depuis 2019 pour un total de 20000€ de revenus brut.

      Puisque vous précisez que les cotisations sociales en LMNP ne concernent que l’activité de location”saisonnière” seulement si l’on dépasse 23K€ de CA BRUTS, et que la location meublée à l’année n’est pas concernée , si je comprends bien çela reviendrait à dire que les revenus des 2 appartements saisonnier étant inférieurs à 23K€ et même si il y a en plus 5000€ de revenus de location meublé à l’année d’ un autre coté, alors Mr X ne paiera pas de cotisations sociales ( hormis la CSG)?

      Je précise que les revenus des 3 appartements étant les seuls et uniques revenus de Mr X.

      Si çela est exacte, alors comment dissocier ces différents revenus dans la déclaration de revenus afin que l’administration ne mélange pas le tout et par conséquent fasse payer à MR X des cotisations sociales puisque 20000+5000=25000€>23000€ .

      Merci à vous

      • Julien Loboda

        Bonjour,

        C’est à Monsieur X de déclarer les revenus soumis à cotisations sociales patronales au niveau de la SSI.

        Pour la déclaration de revenus, tous les revenus seront soumis aux cotisations sociales à 17,2%.

        Par contre, si ce sont les seuls revenus de Monsieur X, il sera de fait LMP. À l’heure actuelle, le fait de faire payer des cotisations sociales patronales en LMP, sans inscription au RCS, fait encore débat.

    • jabb

      Merci beaucoup pour votre réactivité,

      Pouvez vous me dire si ces affirmations sont exactes et ce sera enfin clair de mon côté.

      Si Mr X loue pour un total de 22900€ de revenus bruts (LOCATIFS MEUBLES SAISONNIERS + A L’ANNEE) et que ces 2 types de locations sont ses UNIQUES REVENUS, il reste en LMNP et donc SOUMIS UNIQUEMENT A LA CSG ?

      Et Si Mr X loue pour 26000€ de LOCATION MEUBLES A L’ANNEE ET 14000€ de Revenus locatif meublés saisonnier il reste aussi en LMPN ET SOUMIS UNIQUEMENT à LA CSG ?

    • jabb

      Il y a autre chose que je ne comprends pas, cela fait des jours que je ne parviens pas à trouver l’information.

      Puisque les Loyers tirés de la location saisonnière sont inférieures à 23000€, comment peut il être soumis aux cotisations sociales SSI puisque j’ai lu qu’on ne payait de charges sociales SSI uniquement au moins les revenus saisonniers sont supérieurs à 23000€?
      Que Monsieur X ait d’autres salaires ou non çela ne devrait avoir aucunes répercussion logiquement n’est ce pas?

      Merci

    • MUSSEAU

      Bonjour Monsieur,
      Je suis LMNP au regime reel simplifié.
      Deux studios , un 18000 Euros touristique saisonnier et l autre 7000 Euros meuble a l année.
      Le seuil des 23000 comprends t il le total des deux studios pour les cotisations ?
      Mon resultat fiscal est negatif…
      Ai je le choix entre le regime des independants( cotisations sur le benefice ou forfait) ou le regime général( cotisations sur les recettes) si toutefois je suis assujetti a ces cotisations étant donné que l un des 2 est loué a l année ?
      Merci par avance.
      Christophe

      • Julien Loboda

        Bonjour Christophe,

        Les cotisations, dans le cadre de cette vidéo, ne concernent que la location touristique, dès lors que vous dépassez 23.000 euros de recettes brutes par an sur ce mode d’exploitation. La location meublée à l’année ne rentre donc pas en compte.

        Si vous souhaitez aller plus loin sur ce sujet, j’explique tout cela en détails dans mon programme Fiscalité Immobilière.

        • Tome

          Bonjour Julien,
          Un grand bravo pour votre site!
          Beaucoup de personnes se posent encore la même question que moi en ce moment. Voici mon exemple: je perçois 31000€ de recettes par an (location meublée À L’ANNÉE de 2 appartements). Je n’ai pas d’autre revenu. D’un point de vue fiscal, suis-je toujours en LMNP ou bien en LMP? Merci de votre réponse.
          Paul

          • Julien Loboda

            Bonjour Tome, d’un point de vue fiscal vous êtes désormais LMP.

            • Tome

              Bonjour Julien,
              J’ai bien compris que le fait de percevoir plus de 23000€ de recettes par ans et que celle-ci soient supérieure aux autre revenus du foyer font basculer de fait du statut LMFP à LMP. Par contre, quand n’est-il des cotisations sociales lorsque les recettes sont exclusivement tirées de la location meublée À L’ANNÉE?
              Montant des cotisations ?
              Le site de l’Urssaf indique que les cotisations sociales sont dûes uniquement dans le cadre de la location de COURTE DURÉE. https://www.urssaf.fr/portail/home/espaces-dedies/activites-relevant-de-leconomie/quelles-activites/la-location-de-logement-meuble/la-location-de-logement-meuble.html
              Merci de votre réponse.

            • Julien Loboda

              Bonjour, pour le moment le statut LMP automatique est simplement fiscal, et non social. Il n’est pas exclu que cela change à l’avenir.
              En revanche, si vous vous inscrivez au RCS, vous déclenchez l’inscription à la Sécurité Sociale des Indépendants, et donc vous en serez redevable.

    • Tome

      Bonjour Julien,
      Merci pour votre réponse.
      Par contre, ce qui me laisse perplexe quant aux cotisations sociales pour la location meublée LONGUE DURÉE, c’est l’article suivant: https://investiraufeminin.com/statut-lmp-penalise-par-ses-cotisations-rsi/

      Si j’ai bien compris, celui-ci indique que les cotisations sociales sont également dûes pour la LMP LONGUE DURÉE dès lors que les recettes dépassent 23000€/an ET constituent le principal revenu du foyer fiscal.
      À la lecture de cet article, le basculement automatique du LMNP au LMP n’est pas seulement fiscal mais aussi social?
      Qu’en pensez-vous ?
      Merci de votre réponse.

      • Julien Loboda

        C’est tout le sujet actuellement en discussion, car le textes sont votés et publiés, mais pas étudiés dans leur ensemble; ce qui nous amène à ce genre d’incohérences. Pour le moment, il semble que le changement automatique soit uniquement fiscal, mais c’est à prendre avec des pincettes et à surveiller de près. Il n’est pas non plus impossible que l’auteur de l’article en question fasse erreur, tellement le flou règne encore sur ce sujet.

        • Risso

          En tout cas pour ma part, le comptable ma dit que fiscal et social étaient désormais alignés et qu’effectivement, en date du 1 janvier 2020, les énormes cotisations du ski. ..soit près de 40 % environ, seraient dû en cas de bascule en LMP. ..

    • Dysan

      Bonjour,
      Je suis LMNP, je dépasse le seuil de 23K et suis au régim réel avec un résultat déficitaire.
      Comment adhérer au SSI?

      Selon eux, je dois passer LMP et faire une demande au Greffe?
      Ne peut-on pas adhérer sans cela?
      Quelle est la procédure et qui doit la déclencher?

      merci.

    • DELCOURT

      Bonjour,
      Vous parlez de location saisonnière dans la vidéo. L’obligation de passage en LMP avec paiement des cotisations sociales quand on gagne plus de 23 000 euros s’applique seulement si on fait de la location saisonnière?

      Qu’en est il si on loue des logements meublés à des personnes qui y vivent toute l’année en bail meublé d’un an minimum? On est concerné par les cotisations sociales si on touche plus de 23 000 euros de loyers?

      Autre question: qu’en est il si on fait un peu de saisonnier sur un bien et de la location meublé en bail meublé d’1 an?

      Mon cas: je loue des logements toute l’année en bail meublé pour admettons 40 000 euros via une agence immobilière et je loue un bien en bail meublé à l’année que je gère seul et je loue un logement de temps en temps en saisonnier sur airbnb pour 4000 euros par an.

      Je devrais donc payer des cotisations quoi qu’il arrive? Sur les 4000 ou 54 000? et si je ne loue plus le logement saisonnier, je ne suis plus obligé de payer des cotisations car je ne suis plus en saisonnier?

      Dernière question, le 30% de cotisations s’appliquent sur les 54 000 (-les charges)
      Ou ça s’applique sur les montants au-dessus de 23 000 et donc sur 54 000 – les charges – 23 000 ?

      Cordialement,
      Pierre,

    • Marion R.

      Bonjour,
      Tout d’abord bravo. Vous êtes le site le plus clair sur le sujet que j’ai consulté. Merci pour votre pédagogie.
      Je voudrais cependant savoir si j’ai bien compris à travers un exemple.
      Admettons que les revenus de mon meublé touristique sont de 12 500 € par an. Si je choisis le régime réel et que mon résultat fiscal est négatif.
      Serais-je exonérée d’impôts sur le revenu et de prélèvements sociaux (17,5%) ?
      Bonne journée à vous.

      • Julien Loboda

        Bonjour, et merci pour votre commentaire.

        Dans les conditions que vous décrivez, oui, un résultat fiscal négatif à ce niveau de revenu a pour conséquence une imposition sur vos revenus locatifs nulle.

    • MICHEL BOUKREIS

      BONJOUR
      j’ai deux appart en LMNP en cour de rénovations revenus locatif estimés 16800€ brut l’an et je vais acquérir en mars 2020 un appart en location saisonnière revenus estimé entre 8000€ et 10000€ brut faut il continuer en LMNP ?

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