Faut-il payer les cotisations sociales en LMNP ?

Cette semaine, j’ai décidé de répondre à une question qui m’a été posée par Eric, un lecteur du blog. Eric m’a demandé si je pouvais apporter des précisions sur le paiement des cotisations sociales lorsqu’on fait de la location meublée sous le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

Il est vrai que l’on entend beaucoup de choses au sujet de ces fameuses cotisations sociales, qui sont normalement dues par les personnes qui exercent sous le statut du Loueur en Meublé Professionnel.

Dans cette vidéo, je fais le point sur le sujet.

Généralités

D’une façon générale, que vous fassiez de la location nue ou de la location meublée, vous êtes systématiquement redevable des prélèvements sociaux (CSG-CRDS), au taux de 17,2%.

À ces cotisations vient s’ajouter l’impôt sur le revenu, calculé selon votre tranche marginale d’imposition.

Lorsque vous exercez une activité de location meublée sous le statut du LMNP, vous n’êtes pas redevable des cotisations sociales. Celles-ci sont dues lors d’une exploitation en tant que professionnel.

Le seul cas où vous devez payer les cotisations sociales

Cependant, il existe une exception à la règle: c’est la location saisonnière.

En effet, si vous faites de la location saisonnière et que vous dépassez un certain montant de chiffre d’affaires, alors vous n’êtes plus soumis aux prélèvements sociaux. Au lieu de cela, vous devenez redevable des cotisations sociales.

Il faut distinguer deux cas de figure:

  • Si vous gagnez moins de 23.000 euros de loyers par an. Dans ce cas, vous restez sur le modèle classique, c’est à dire que vous payez les prélèvements sociaux (17,2%) ainsi que l’impôt sur le revenu, calculé selon votre résultat fiscal. Si ce dernier est nul, alors vous ne paierez ni prélèvements sociaux, ni impôt sur le revenu.
  • Si vous gagnez plus de 23.000 euros de loyers par an. Dans ce cas, l’administration fiscale considère que l’activité se professionnalise, car elle devient un véritable revenu. Vous devenez alors redevable des cotisations sociales.

Qu’allez-vous payer comme cotisations ?

Le montant des cotisations est variable selon le régime que vous avez choisi (micro BIC ou régime réel).

Dans le cadre du régime réel simplifié, vous avez deux possibilités :

  • Si votre résultat fiscal est négatif, vous êtes redevable d’un minimum forfaitaire de 1100 euros par an. Par contre, vous n’aurez pas d’impôt sur le revenu à payer.
  • Si votre résultat fiscal est positif, alors le montant des cotisations sera d’environ 0,29 x résultat fiscal. Vous paierez ensuite l’impôt sur le revenu, selon votre TMI, calculé sur la base de votre résultat fiscal net (résultat brut – cotisations sociales payées).

Est-ce que cela reste intéressant ?

Ma réponse est oui, sans aucun doute !

Même en payant des cotisations sociales, la fiscalité du LMNP au régime réel simplifié reste beaucoup plus intéressante que la fiscalité liée à un revenu salarié, par exemple. À somme gagnée équivalente, l’impôt est nettement plus faible en location meublée.

Et vous, quel est votre avis sur la question ? Pensez-vous que la location meublée sous le statut LMNP soit toujours intéressante ?

Pour aller plus loin, vous pouvez télécharger librement et gratuitement mon livre “Comment louer plus cher et payer moins d’impôts avec la location meublée ?” ci-dessous.

 

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6 Commentaires

  • Emanuelle

    Répondre Réponses 23 septembre 2018

    Merci de cet article clair sur le sujet. Il est difficile de s’y retrouver dans le méandre d’information, et ici tout est très bien expliqué. Merci encore.

  • bruno

    Répondre Réponses 13 avril 2019

    Merci pour ces explications 🙂

  • Nicolas

    Répondre Réponses 17 avril 2019

    Bonjour Julien
    je viens d’écouter ta vidéo où tu réponds à une question posé par Eric. Merci pour cette réponse très claire d’ailleurs.
    tu expliques ensuite que c’est finalement très faiblement imposé et qu’en jouant sur les niches fiscales on s’en sort très bien..
    Pour acheter un appartement tu as travaillé et donc déjà payé de l’IR sur l’argent investi, tu t’es endetté et paye des intérêts c’est la raison pour laquelle tu es en déficit. Donc tout le reste s’ajoute d’abord à ca.
    La location saisonnière c’est aussi beaucoup de boulot, non comptabilisé..
    bref c’est honteusement exorbitant comme impôts, une fois le déficit passé l’imposition est à TMI 30% pour l’IR + cotisations sociales 30% + cotisations SSI 1100 euros.. c’est 60% dès le premier euros gagné + un forfait à 1100.
    Merci les moutons la laine est bonne.

    Est ce qu’on peut parler du fait qu’au delà de 23K si les revenus locatifs ne dépasses pas 50% de ton revenu (parce que tu gagnes vraiment bien ta vie) alors tu ne bascules pas dans ce régime, traduisez si vous êtes très riche / très haut salaire vous restez sur un régime fiscal beaucoup plus favorable ?! (triste mais vrai)
    Merci France de ne tondre que tes pauvres et ta classe moyenne.

    Super vidéo sinon : )

    • Julien Loboda

      Répondre Réponses 18 avril 2019

      Bonjour Nicolas,

      Pour acheter ton appartement, tu n’es pas obligé d’avoir travaillé : si tu fais un financement à 110%, tu n’as pas mis un seul euro de ta poche.

      Les intérêts n’ont rien à voir avec les impôts, c’est quelque chose que tu payes à la banque et, dans le cas du locatif, c’est de l’argent issu de tes loyers, donc ce n’est pas du revenu pour lequel tu as échangé ton temps contre de l’argent.

      Ensuite, pour la location saisonnière, tu as une imposition selon ta TMI, une fois que tu es en positif (pas forcément 30%, cela dépend de ta TMI). Les cotisations sont à 17,2% (et non 30%). Certes, on reste quand même à 47,2% d’impôts sur la tranche concernée, ce qui est beaucoup, mais moins ce que tu écris.

      Enfin, chacun son appréciation de revenus, mais je ne considère pas que dépasser 23.000 euros de revenus puisse être considéré comme riche/très riche.

  • Noriot Perrine

    Répondre Réponses 21 avril 2019

    Julien, je ne sais plus quoi faire, ni a qui m’adresser, j’ai besoin de conseils…
    Peux tu me recommander un fiscaliste ou expert comptable agréé spécialiste LMP et LMNP sur Paris;
    Je ne fais pas de location saisonnière mais de la location meublée pour résidence principale. (Je sais…)
    Super ta vidéo.
    Merci d’avance Perrine

    J

    • Julien Loboda

      Répondre Réponses 24 avril 2019

      Bonjour Perrine,

      Je te contacte par mail, ce sera plus simple.

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