Faut-il payer les cotisations sociales en LMNP ?

Cette semaine, j’ai décidé de répondre à une question qui m’a été posée par Eric, un lecteur du blog. Eric m’a demandé si je pouvais apporter des précisions sur le paiement des cotisations sociales lorsqu’on fait de la location meublée sous le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP).

Il est vrai que l’on entend beaucoup de choses au sujet de ces fameuses cotisations sociales, qui sont normalement dues par les personnes qui exercent sous le statut du Loueur en Meublé Professionnel.

Dans cette vidéo, je fais le point sur le sujet.

Généralités

D’une façon générale, que vous fassiez de la location nue ou de la location meublée, vous êtes systématiquement redevable des prélèvements sociaux (CSG-CRDS), au taux de 17,2%.

À ces cotisations vient s’ajouter l’impôt sur le revenu, calculé selon votre tranche marginale d’imposition.

Lorsque vous exercez une activité de location meublée sous le statut du LMNP, vous n’êtes pas redevable des cotisations sociales. Celles-ci sont dues lors d’une exploitation en tant que professionnel.

Le seul cas où vous devez payer les cotisations sociales

Cependant, il existe une exception à la règle: c’est la location saisonnière.

En effet, si vous faites de la location saisonnière et que vous dépassez un certain montant de chiffre d’affaires, alors vous n’êtes plus soumis aux prélèvements sociaux. Au lieu de cela, vous devenez redevable des cotisations sociales.

Il faut distinguer deux cas de figure:

  • Si vous gagnez moins de 23.000 euros de loyers par an. Dans ce cas, vous restez sur le modèle classique, c’est à dire que vous payez les prélèvements sociaux (17,2%) ainsi que l’impôt sur le revenu, calculé selon votre résultat fiscal. Si ce dernier est nul, alors vous ne paierez ni prélèvements sociaux, ni impôt sur le revenu.
  • Si vous gagnez plus de 23.000 euros de loyers par an. Dans ce cas, l’administration fiscale considère que l’activité se professionnalise, car elle devient un véritable revenu. Vous devenez alors redevable des cotisations sociales.

Qu’allez-vous payer comme cotisations ?

Le montant des cotisations est variable selon le régime que vous avez choisi (micro BIC ou régime réel).

Dans le cadre du régime réel simplifié, vous avez deux possibilités :

  • Si votre résultat fiscal est négatif, vous êtes redevable d’un minimum forfaitaire de 1100 euros par an. Par contre, vous n’aurez pas d’impôt sur le revenu à payer.
  • Si votre résultat fiscal est positif, alors le montant des cotisations sera d’environ 0,29 x résultat fiscal. Vous paierez ensuite l’impôt sur le revenu, selon votre TMI, calculé sur la base de votre résultat fiscal net (résultat brut – cotisations sociales payées).

Est-ce que cela reste intéressant ?

Ma réponse est oui, sans aucun doute !

Même en payant des cotisations sociales, la fiscalité du LMNP au régime réel simplifié reste beaucoup plus intéressante que la fiscalité liée à un revenu salarié, par exemple. À somme gagnée équivalente, l’impôt est nettement plus faible en location meublée.

Et vous, quel est votre avis sur la question ? Pensez-vous que la location meublée sous le statut LMNP soit toujours intéressante ?

Pour aller plus loin, vous pouvez télécharger librement et gratuitement mon livre « Comment louer plus cher et payer moins d’impôts avec la location meublée ? » ci-dessous.

 

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12 Commentaires

  • Emanuelle

    Répondre Réponses 23 septembre 2018

    Merci de cet article clair sur le sujet. Il est difficile de s’y retrouver dans le méandre d’information, et ici tout est très bien expliqué. Merci encore.

  • bruno

    Répondre Réponses 13 avril 2019

    Merci pour ces explications 🙂

  • Nicolas

    Répondre Réponses 17 avril 2019

    Bonjour Julien
    je viens d’écouter ta vidéo où tu réponds à une question posé par Eric. Merci pour cette réponse très claire d’ailleurs.
    tu expliques ensuite que c’est finalement très faiblement imposé et qu’en jouant sur les niches fiscales on s’en sort très bien..
    Pour acheter un appartement tu as travaillé et donc déjà payé de l’IR sur l’argent investi, tu t’es endetté et paye des intérêts c’est la raison pour laquelle tu es en déficit. Donc tout le reste s’ajoute d’abord à ca.
    La location saisonnière c’est aussi beaucoup de boulot, non comptabilisé..
    bref c’est honteusement exorbitant comme impôts, une fois le déficit passé l’imposition est à TMI 30% pour l’IR + cotisations sociales 30% + cotisations SSI 1100 euros.. c’est 60% dès le premier euros gagné + un forfait à 1100.
    Merci les moutons la laine est bonne.

    Est ce qu’on peut parler du fait qu’au delà de 23K si les revenus locatifs ne dépasses pas 50% de ton revenu (parce que tu gagnes vraiment bien ta vie) alors tu ne bascules pas dans ce régime, traduisez si vous êtes très riche / très haut salaire vous restez sur un régime fiscal beaucoup plus favorable ?! (triste mais vrai)
    Merci France de ne tondre que tes pauvres et ta classe moyenne.

    Super vidéo sinon : )

    • Julien Loboda

      Répondre Réponses 18 avril 2019

      Bonjour Nicolas,

      Pour acheter ton appartement, tu n’es pas obligé d’avoir travaillé : si tu fais un financement à 110%, tu n’as pas mis un seul euro de ta poche.

      Les intérêts n’ont rien à voir avec les impôts, c’est quelque chose que tu payes à la banque et, dans le cas du locatif, c’est de l’argent issu de tes loyers, donc ce n’est pas du revenu pour lequel tu as échangé ton temps contre de l’argent.

      Ensuite, pour la location saisonnière, tu as une imposition selon ta TMI, une fois que tu es en positif (pas forcément 30%, cela dépend de ta TMI). Les cotisations sont à 17,2% (et non 30%). Certes, on reste quand même à 47,2% d’impôts sur la tranche concernée, ce qui est beaucoup, mais moins ce que tu écris.

      Enfin, chacun son appréciation de revenus, mais je ne considère pas que dépasser 23.000 euros de revenus puisse être considéré comme riche/très riche.

  • Noriot Perrine

    Répondre Réponses 21 avril 2019

    Julien, je ne sais plus quoi faire, ni a qui m’adresser, j’ai besoin de conseils…
    Peux tu me recommander un fiscaliste ou expert comptable agréé spécialiste LMP et LMNP sur Paris;
    Je ne fais pas de location saisonnière mais de la location meublée pour résidence principale. (Je sais…)
    Super ta vidéo.
    Merci d’avance Perrine

    J

    • Julien Loboda

      Répondre Réponses 24 avril 2019

      Bonjour Perrine,

      Je te contacte par mail, ce sera plus simple.

      • Bernard Sophie

        Répondre Réponses 4 août 2019

        Bonjour Julien

        J’espère de tout cœur que tu seras m’éclaircir sur la location meublée
        Depuis deux ans je Je suis financièrement obligé de louer 2 de mes 4 chambres chez moi, de septembre à juin. Et l’été je loue à la semaine aux touristes.
        Depuis ces deux ans j’ai toujours déclaré le fruit de ma location de l’été cependant je pensais être exonéré des locations chez moi l’année scolaire à ce jour je veux régulariser ma situation auprès des impôts et j’ai plusieurs sons de cloche Quant aux prélèvements sociaux et cotisations. ( est-ce déjà deux impôts différents ou des synonymes ? )
        Je me suis déplacé personnellement aux impôts afin de voir la démarche pour régulariser ma situation et j’ai appris que j’étais soi-disant soumises aux cotisations sociales 17,2 %. Mon comptable me dit que non et dans les textes je sais pas trop quoi en comprendre. Ce qui est très déroutant . Pour ma part il me semble plus que Cécile on dépasse 23 000 € pour les locations touristiques meublé et pour les chambres d’hôtes un plafond de 5165 €. Quoi qu’il en soit je ne suis absolument pas dans le statut chambres d’hôtes je voulais juste des chambres et chacun fait sa vie
        Un grand merci à toi
        Sophie

        • Julien Loboda

          Répondre Réponses 6 août 2019

          Bonjour Sophie,

          Dès que tu encaisses de l’argent, même si c’est chez toi, tu dois le déclarer. Tu payes des prélèvements sociaux (CSG-CRDS) sur ces locations, de l’ordre de 17,2% des sommes imposables. Ces sommes imposables varient selon ton choix fiscal, mais dans ton cas je pense que tu es au micro-BIC, donc avec 50% d’abattement. En clair, tu vas payer des impôts (IR+CSG-CRDS) sur 50% de tes revenus locatifs.

          Le seuil des 23.000 euros concerne les cotisations sociales, ce qui est encore différent. Il s’agit de l’ex-RSI.

  • Sylvain

    Répondre Réponses 27 août 2019

    Bonjour Julien.
    Merci pour cette vidéo assez claire, mais qui ne réponds pas totalement à mon cas personnel et pour lequel je n’arrive pas à trouver de l’info.
    Et je suis étonné car je pense que pas mal de gens doivent se poser cette question …

    J’ai mis cette année sur airbnb en location ma maison secondaire. Et cela à fonctionné au delà de mes attentes !
    Je viens d’arriver à 22 840€ de revenu et alors bloqué la location car je ne sais pas si c’est intéressant de continuer à la louer !!

    Je peux espérer encore 2000 à 3000 euros de revenu sur cette fin d’année, mais est-il alors intéressant de passer le seuil des 23 000 pour 2000€ de plus ?
    En plus de la contrainte d’inscription/déclaration à l’URSAFF, quelle imposition (cotisations + IR) vais-je avoir au final ?

    Je serais en micro BIC et non en réel. Et vais passer dans la tranche IR des 30% (je commence à devenir riche ! 😉

    En résumer : Quelle imposition avec IR à 30% pour 22900€ et 25000€ de revenus Airbnb ?

    Merci de ton aide

    • Julien Loboda

      Répondre Réponses 27 août 2019

      Bonjour Sylvain,

      Tu as plusieurs possibilités pour les cotisations sociales lorsque tu es en meublé forfait BIC, puisque tu peux adhérer au régime général ou à la SSI. Je ne peux pas détailler dans ce commentaire, car les calculs ne sont pas simples et dépendent de plusieurs paramètres, mais disons que tu peux avoir environ 46% de cotisations après un abattement d’environ 60%, si ton bien n’est pas classé.

      J’ai un cours complet sur la fiscalité de la location saisonnière dans mon programme sur la fiscalité : https://www.immobilier-meuble.fr/formation-fiscalite-immobiliere

      Si tu veux vraiment tout comprendre dans le détail, tu auras tes réponses dedans.

      • Sylvain

        Répondre Réponses 27 août 2019

        Merci pour ce retour rapide.

        Tout cela me parait bien compliqué de passer au SSI et nécessite presque d’avoir un expert comptable notamment pour éventuellement être en réel (j’ai encore 10 ans de crédit) et optimiser un peu tout cela … (qui plus est avec le pinel que je démarre en ce moment …)

        Ma question est simple, si je fais une déclaration de revenu « simple » pour 22840 euros, je vais payer :
        22840/2 = 11420
        11420×0.3 = 3426€ d’IR
        11420×0.172 = 1964€ de prélèvements sociaux
        soit 5390€
        soit un bénéfice net (hors mes charges) de 22840-5390=17450€

        Si en revanche j’ai 25000€ de revenu, je vais devoir être au SSI ou régime général et avec éventuellement un expert comptable
        Et la combien me restera-t-il ?
        si j’ai bien compris, j’aurais :
        25000*0.4=10000
        10000*0.46=4600€ de cotisations sociales
        mais combien d’IR ? 25000/2*0.3=3750€ ? ou c’est sur une autre base ? et dans quelle case met-on ces revenus ?

        si c’est cela ou un équivalent, il y aura 4600+3750=8350€ de retenu soit un bénéfice net (hors mes charges) de 25000-8350=16650€

        Donc de 800€ de moins ! alors que j’ai loué pour de 2000€ de plus, ai eu des charges de location, eau, edf, … + le casse-tête de la déclaration …

        Donc aucun intérêt à passer ce seuil de 23000€

        Si en revanche j’arrive à atteindre les 30000, alors là ça s’inverse cela fera un bénéfice net d’environ 20000€ soit environ 2500€ de plus. mais cela est très hypothétique … Et donc j’ai donc l’impression qu’entre
        23000 et ~27000, il vaut mieux ne dépasser les 23000€ de revenus de ce type …

        Je suis étonné que peu de personne se pose cette question … en une dizaine d’heure de recherche j’ai juste vu 1 commentaire sur un blog arrivant à la même conclusion que moi, mais sans démonstration.

        • Julien Loboda

          Répondre Réponses 28 août 2019

          C’est toute la complexité de notre administration, mais vous avez bien saisi le principe du calcul.

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