déclaration lmnp

Il y a une question qui revient régulièrement lorsque j’échange avec vous au sujet du LMNP au régime réel simplifié et de son obligation de tenir une comptabilité. Cette question c’est : “Doit-on forcément faire appel à un expert-comptable pour établir la comptabilité et déclaration du Loueur en Meublé Non Professionnel ?“.

Les régimes de déclaration fiscale définissent l’obligation comptable

Tout d’abord, lorsque vous faites de la location meublée, vos revenus locatifs ne sont plus considérés comme des revenus fonciers, mais il deviennent des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Dès lors, vous avez 3 modes d’imposition possibles.

Le régime micro-BIC sans comptabilité

  • Le régime micro-BIC avec 50% d’abattement. C’est le régime par défaut de la location meublée (jusqu’à 70.000 euros de loyers par an). Vous pratiquez un abattement forfaitaire de 50% de vos revenus locatifs meublés et vous payez des impôts sur les 50% restants. Pour ce régime, vous n’avez pas besoin de tenir une comptabilité, puisque le calcul est très simple.
  • Le régime micro-BIC avec 71% d’abattement. Celui-ci ne concerne que les gîtes, les chambres d’hôtes et les logements saisonniers classés en Meublé de Tourisme. Le principe est le même que le micro-BIC à 50% d’abattement, mais vous ne déclarez plus que 29% de vos revenus locatifs. Vous payez donc des impôts sur ces 29%. Là encore, vous n’avez pas besoin de tenir une comptabilité.

Le régime réel simplifié, nécessitant la tenue des comptes

C’est le régime par défaut si vos revenus locatifs meublés dépassent 70.000 euros par an.

En-dessous, vous pouvez en bénéficier, sur option, en faisant la demande auprès de l’administration fiscale. Souvent méconnu et encore peu utilisé, c’est pourtant le régime le plus avantageux dans 85% des cas.

En effet, vous pouvez déduire vos charges d’exploitation ainsi que les amortissements de différents éléments (appartement, meubles et travaux).

Opter pour le régime réel simplifié vous permet, dans bien des cas, d’obtenir un résultat fiscal négatif et de ne pas payer d’impôts du tout sur vos revenus locatifs. Les déficits sont reportables sur 10 ans, ce qui vous permet de ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs pendant de nombreuses années.

En contrepartie, cela nécessite de tenir une comptabilité pour faire votre déclaration LMNP.

La tenue de la comptabilité freine les investisseurs en réel simplifié

Comme je vous le disais, bien que le régime réel simplifié soit bien souvent le plus intéressant financièrement, il est encore trop peu utilisé. Je vois plusieurs raisons à cela.

Un manque de connaissance du régime réel simplifié

Tout d’abord, la raison la plus simple, c’est que le régime réel simplifié d’imposition est tout simplement méconnu.

On met souvent en avant le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel pour l’abattement sur les revenus locatifs dont peut bénéficier le propriétaire, mais plus rarement pour le régime réel simplifié.

La complexité de la déclaration fiscale

Ensuite, c’est le sujet de cet article, faire le choix du régime réel simplifié nécessite de tenir une comptabilité.

Dès que l’on aborde ce sujet, beaucoup de personnes trouvent cela trop compliqué, prennent peur et préfèrent la simplicité du micro-BIC. Pourtant, même si vous avez tout à fait le droit de faire vous-même la comptabilité de votre activité de LMNP, rien ne vous y oblige !

Vous pouvez faire appel à un expert-comptable, dont c’est justement le métier, pour le faire à votre place. Il s’occupera également de votre déclaration LMNP de résultat fiscal auprès des impôts.

Le coût d’un expert-comptable

Enfin, le dernier élément qui freine les investisseurs en meublé à l’idée de basculer au régime réel simplifié, c’est le coût de l’expert-comptable.

Celui-ci varie entre 300€ et 1000€. C’est une fourchette large car le montant des honoraires peut varier en fonction de nombreux éléments : comptable pas cher en ligne ou comptable physique, nombre de biens immobiliers à déclarer, etc.

déclaration meublée
Vous avez vraiment envie de vous taper la comptabilité ?

J’ai voulu faire ma comptabilité moi-même

Comme je vous le disais, il est tout à fait possible de faire vous-même votre comptabilité pour votre activité de LMNP au régime réel simplifié. D’ailleurs, j’ai moi-même fait cette expérience lorsque j’ai démarré la location meublée.

La tentation de la simplification

Lorsque j’ai acheté mon premier appartement, j’ai signé chez le notaire le 15 Décembre. C’est donc cette date que j’ai choisie pour déclarer mon début d’activité LMNP. Cependant, je n’ai encaissé aucun loyer, ni même démarré aucun des travaux prévus avant le 1er Janvier.

J’ai donc eu 15 jours d’activité pour mon premier exercice comptable, pendant lesquels je n’ai eu que peu de dépenses : l’achat, quelques charges et mise en route des contrats d’énergie.

Voulant faire l’économie d’un expert-comptable pour ce premier bilan, je me suis tourné vers un membre de ma famille qui est un ancien du métier. Il m’a aidé à établir ma comptabilité puis j’ai fait les démarches moi-même pour déclarer les chiffres en ligne.

La peur de faire des erreurs de déclarations fiscales

Dans l’absolu, ce n’est pas compliqué. Ce qui est plus inquiétant, en revanche, c’est la peur de potentiellement faire une erreur en remplissant mal les éléments de comptabilité. Je me rappelle encore que j’étais franchement hésitant au moment de cliquer sur “Valider et envoyer les éléments” de ma déclaration LMNP.

Je suis content de l’avoir fait une fois pour voir comment ça fonctionne. Par contre, je me suis promis de faire appel à un expert-comptable par la suite. Je vous explique pourquoi dans la suite de cet article.

Pourquoi faire appel à un expert-comptable pour votre déclaration LMNP ?

Comme je vous le disais, je fais maintenant appel à un expert-comptable pour établir la comptabilité de mes locations meublées, et je ne compte pas revenir en arrière.

Je vois 5 raisons pour lesquelles il est vraiment intéressant de passer par un professionnel.

#1 – Un gain de temps

Si vous choisissez de faire appel à un expert-comptable, vous allez vous libérer du temps. En effet, c’est lui qui va faire la comptabilité, vous pourrez donc vous concentrer sur autre chose.

#2 – Un faible risque d’erreurs

Je ne sais pas pour vous, mais moi, la comptabilité, ça me gonfle. J’étais une vraie buse dans cette matière lorsque j’étais étudiant, et les choses ne se sont pas arrangées avec le temps.

Plutôt que de vouloir à tout prix m’entêter dans quelque chose que j’ai du mal à comprendre, et donc à essayer de travailler sur mes points faibles, je préfère déléguer la gestion comptable à une personne compétente.

Le risque d’erreur est minime, et la probabilité que je chope une migraine également 🙂 .

déclaration meublée
Faire la comptabilité soi-même quand on n’y comprend pas grand chose…voilà à quoi ça ressemble !

#3 – L’avis de l’expert

Un expert-comptable n’est pas là uniquement pour mettre des chiffres dans des cases et faire votre comptabilité.

Son rôle est également de vous accompagner et de vous conseiller sur les meilleurs choix fiscaux à faire, en fonction de votre situation. En décidant de ne pas faire appel à lui, vous risquez de vous priver d’une précieuse source de conseils, qui peuvent valoir bien plus que les honoraires de l’expert-comptable.

#4 – Un risque de contrôle fiscal moindre

Il est évident que si vous faites appel à un professionnel, dont c’est le métier, pour établir votre comptabilité et faire la déclaration LMNP de votre résultat auprès de l’administration fiscale, vous diminuez le risque de subir un contrôle fiscal.

À l’inverse, si vous décidez de faire vous-même la comptabilité, le risque de faire une erreur est bien plus important, à plus forte raison si vous n’êtes pas à l’aise avec les chiffres. Les risques de contrôles sont donc plus importants.

#5 – Les honoraires sont des charges déductibles

Les honoraires de l’expert-comptable sont des charges d’exploitation. Vous pouvez les déduire de vos revenus locatifs, et donc diminuer votre résultat fiscal. Pourquoi s’en priver ?

De plus, si vous décidez d’adhérer à un Centre de Gestion Agréé (CGA), vous pouvez en plus bénéficier d’une réduction d’impôt de vos frais de comptabilité. Vous pouvez déduire jusqu’à 2/3 des honoraires de l’expert-comptable (dans la limite de 915 euros par an) directement de votre impôt sur le revenu (et non de vos loyers) !

L’expert-comptable: pas obligatoire mais recommandé

Je pense que vous l’aurez compris, il n’est pas obligatoire de faire appel à un expert-comptable pour établir la comptabilité de votre activité de LMNP.

En revanche, si ce choix est facultatif, je vous recommande fortement de le faire quand même.

En effet, entre les multiples avantages que vous allez en tirer (gain de temps, sécurité, sérénité, déductions fiscales et déclaration LMNP à votre place), le choix est vite fait.

Et vous, quel est votre avis sur le sujet ? Est-ce que vous préférez la sérénité de confier ça à un expert, ou bien est-ce que vous pensez qu’il est préférable de faire vous-même la comptabilité de votre activité de location meublée ? N’hésitez pas à partager votre avis dans les commentaires ci-dessous.

Pour ceux qui veulent en savoir plus sur la location meublée et sa fiscalité qui vous permet de ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs, vous pouvez télécharger librement et gratuitement mon livre en cliquant ici.

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    "Déclaration LMNP: faut-il passer par un expert-comptable ?"

    • Charles

      Bonjour et merci pour cette vidéo.

      Une remarque quant à ce que vous dites sur les montants à déclarer (et qui est valable pour d’autres vidéos déjà postées) : ce n’est jamais au contribuable de calculer les abattements lui-même auxquels il peut prétendre le cas échéant (50%, 71%…), c’est l’administration fiscale qui procédera aux écrêtements en fonction du régime (d’ou l’interêt de bien déclarer chaque type de revenu dans la bonne case), le contribuable devant déclarer pour sa part toutes s’est recettes (sauf au réel où il calcule le net imposable en soustrayant les charges déductibles).

      • Julien Loboda

        Bonjour Charles et merci pour votre commentaire.
        Cette précision est la bienvenue, en effet les calculs se font automatiquement en fonction du mode choisi.

    • Daphné

      Bonjour, je me retrouve dans le même cas que vous pour votre premier meublé : nous avons signé chez le notaire fin décembre et n’avons commencé les travaux qu’en janvier. Et l’appart à été loué juste après. Je n’arrive pas à savoir si j’ai le droit, et un intérêt, à déclarer les charges correspondant aux frais de notaire et frais d’emprunts, puisque nous n’avons pas de revenus en 2017. Et j’ai cru comprendre que c’était perdu si la mise en location n’avait pas lieu la même année que l’achat. Vous pouvez m’éclairer sur le sujet please? Et aussi est ce que vous pouvez recommander un comptable en ligne ? Merci !! Daphné.

      • Julien Loboda

        Bonjour Daphné,
        Vous avez le droit et même tout intérêt à indiquer la date de signature chez le notaire comme date de début d’activité de Loueur en Meublé Non Professionnel. Cela vous permet de récupérer les frais de notaire et d’agence, même si vous n’avez aucune rentrée d’argent: vous aurez uniquement des dépenses, ce qui vous créera du déficit fiscal.
        Je ne peux pas vous recommander de comptable en ligne car je n’en utilise pas, je fais appel à un comptable physique.

        • Daphné

          Merci beaucoup pour cette réponse rapide et claire ! Bonne journée.

    • benard

      Bonjour,

      Je m’apprête à acheter un appartement que je vais louer en meublée au propriétaire (LMNP)

      Je vais donc déduire les frais de notaire, d’agence, en les comptant en charges, etc. et créer un déficit reportable sur 10 ans sur mes revenus meublés (environ 100 000€ – 10% de la valeur du bien)

      Je voudrais savoir si les propriétaires donnent congé et que nous habitons l’appartement quelques mois après si ça va annuler le déficit reportable ?

      L’année 1 il sera 100% loué.
      L’année 2 il sera en résidence principale – avec 1 semaine par an d’airbnb – avec un déficit de 10% de sa valeur
      => puis je reporter les 100 000€ sur d’autres locations meublées ?

      Certains comptables me disent : oui tant qu’on maintient un bilan, on peut reporter le déficit de l’année 1 sur les bénéfices de même nature. Un autre m’a alerté en m’indiquant :

      1) Le LMNP crée suffisamment de déficit pour ne pas payer d’impôt et la hiérarchie fait que le déficit reportable ne viendra pas dans les 10 premières années, or le déficit est de 10 ans, donc vous ne pourrez pas en profiter.
      2) si l’activité meublée de la résidence principale s’arrête, on n’a pas le droit de garder une activité de bilan, donc on perd le déficit puisqu’on ne peut pas reporter : solution faire un peu d’airbnb pour garder une activité. Mais conséquence, on ne pourrait reporter qu1/52ieme – si loué une semaine – des 100 0000€ de déficit générés l’année 1 sur les autres locations meublées. Pour lui qu’importe que l’appartement soit loué à 100% l’année 1, si l’année 2 il est loué 1/52ième, le déficit ne pourra être impacté que dans la limite de 1/52ième
      3) Il pense qu’il y a un risque sévère d’abus de droit, sans m’expliquer pourquoi

      Qu’en pensez-vous ?

      Merci pour votre retour,

      Thomas

      • Julien Loboda

        Bonjour,

        Je ne suis pas expert-comptable, mais je pense que vous avez les réponses dans ce qui vous a été dit par le vôtre.

        Très simplement, du moment que ça devient une RP sans mise en location ==> annulation de l’avantage, puisqu’il n’y a plus d’activité de location. Si RP avec maintien d’une activité partielle, alors oui (prorata). D’une façon générale, si plusieurs biens dans le parc LMNP alors un seul bilan pour toute l’activité, donc les déficits sont communs.

        Vous pouvez demander l’avis d’un second expert-comptable spécialisé en LMNP pour avoir une deuxième réponse. N’étant pas expert-comptable, je ne suis pas en mesure de vous apporter de réponse.

    • Mathieu

      Bonjour Julien,
      Merci, je retombe souvent sur ton site car on y trouve plein d’infos.
      Quand on loue en LMNP au régime réèl, faut-il un comptable ou un expert-comptable ? J’ai bien compris que l’expert est nécessaire pour les entreprises, mais pour le loueur MNP, qu’en est-il ?

      • Julien Loboda

        Bonjour Mathieu, en LMNP il me semble que tu peux faire appel à un comptable sans soucis.

    • julien

      bonjour,

      j’ai acheté un studio le 30 novembre 2019 déjà loué sur un bail meublé.
      j’ai perçu le loyer de décembre 451 CC et je suis en train de m’inscrire en tant que LMNP.
      Quelle est ma date de début d’activité dans ce cas ?doit privilégié le micro bic pour sa simplicité ou attaquer direct par du réel simplifié.c’est mon seul bien meublé et je ne suis pas soumis à l’impôt sur le revenu.
      dans l’attente d’une réponse de votre part

      cordialement,

      • Julien Loboda

        Bonjour Julien,

        Idéalement, la date de début d’activité doit commencer au jour de la signature chez le notaire, cela vous permettra de récupérer les frais de notaire et d’agence en charge ou amortissement.

        Faites vos calculs : si le micro BIC ne vous rend toujours pas imposable, alors c’est idéal car bien plus simple. Par contre, si les nouveaux revenus vous font passer une tranche d’imposition et payer des impôts, alors le régime réel peut s’avérer plus intéressant.

    • Caroline

      Bonjour Julien,
      Sais tu si il y a un délai à respecter pour se mettre en statut LMNP ?
      Mon bien est loué depuis 9mois, je ne me suis occupée de rien … en voyant la déclaration arrivée c est la panique
      Merci, bonne journée
      Caroline

      • Julien Loboda

        Bonjour Caroline,

        Normalement, tu dois te déclarer dans les 15 jours qui suivent le début d’activité. Si ce n’est pas fait, alors il faut corriger le tir le plus vite possible.

        Je te recommande de lire l’article dans lequel j’explique tout en détails, en cliquant ici.

        Julien

    • Kristelle CHAUVET

      Bonjour Julien
      J’ai acheté un bien en nue -propriété en février 2019 pour de l’investissement locatif saisonnier.Cependant je ne peux le louer qu’ à partir de septembre 2021 car je n’ai pas l’usufruit car le bien, en démembrement ,est encore géré par la résidence hôtelière qui perçoit les loyers.Actuellement ,Comme le bien n’est pas disponible je n’ai fait aucune démarche fiscale afin de réduire mes impôts
      Pourrais-je remonter et déclarer en régime réel les frais de notaire, les charges de copropriété,assurances? … p
      Merci pour votre réponse.
      Cordialement
      Kristelle

      • Julien Loboda

        Bonjour Kristelle,

        Le bien n’est pas disponible, mais je suppose qu’il vous rapporte des loyers, via la société qui le gère ?

        Dans tous les cas, les charges se récupèrent à compter de la date de début d’activité que vous allez déclarer. Pour les frais de notaire, je pense que c’est trop tard : il aurait fallu vous déclarer à la signature du bien.

    • Thomas

      Merci pour cet article qui apporte des réponses.

      Personnellement j’ai choisi de faire ma déclaration comptable au réel simplifié moi-même.

      Un peu hard au début, le service des impôts des entreprises répond simplement aux questions (même s’ils utilisent leur langage à eux… parfois il faut le code des impôts pour avoir la traduction).

      Le vrai piège dans lequel j’ai failli tomber c’est de ne pas savoir que la télétransmission de la liasse fiscale s’effectue en mai de l’année n+1 sur le site des impots pour les professionnels. Dans mon cas je n’ai reçu aucune notification parce que lors de ma déclaration d’activité LMNP, j’avais demandé le réel simplifié et que l’administration n’en a pas tenu compte et qu’elle m’a mis d’office en micro. Ca a été le bazar pour faire corriger le tout et ça a généré une erreur dans ma déclaration IR… mais j’ai conservé tous les justificatifs alors on verra bien…

      D’ailleurs, j’ai noté que ce genre d’information est très difficile à trouver sur le net, pour la bonne raison qu’un certain nombre de sociétés se sont spécialisées dans “la simplification” des démarches pour les loueurs en lmnp un peu ignorants (comme moi) : télédec, jedeclaremonmeublé, etc…

      Enfin, la dernière raison qui m’a poussé à me débrouiller seul c’est que j’ai acheté un appartement ancien avec de gros travaux à faire, que j’ai réalisé moi-même. Si on prend un comptable et qu’on lui donne les factures du matériels + le prix d’achat, on ne peut pas faire de l’amortissement sur la véritable valeur du bien immobilier une fois rénové. Pour ce calcul, j’ai engagé un expert immobilier certifié qui a réalisé une expertise de la valeur vénale à portée fiscale. Cette expertise valorise la main d’oeuvre, comme si vous aviez fait réaliser les travaux par un professionnel. Et c’est cette valeur vénale du bien qui rentre en amortissement.

      Cette opération n’est pas possible en passant par un comptable.

    • Brigitte

      Bonjour,
      Connaissez-vous un expert comptable spécialisé en LMNP sur Bordeaux (et pas trop cher) ?
      J’ai un meublé touristique qui était en micro BIC mais que je passe en réel simplifié pour 2020 du fait de l’acquisition d’un nouvel appartement que je vais également louer en meublé longue durée. L’acte sera probablement signé en octobre mais je l’achète en démembrement (usufruit pour moi) et la plupart des sites comptables en ligne ne traitent pas ce cas, ni la location touristique pour certains. Merci de vos conseils

      • Julien Loboda

        Bonjour, vous pouvez vous rapprocher de Célia Pétrissans, au cabinet PMC Expertise Comptable, en lui disant que vous venez de ma part.

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