Investir dans l’immobilier est une décision majeure, et choisir la bonne structure juridique peut faire toute la différence. Deux options populaires en France sont la société civile immobilière (SCI) et la société à responsabilité limitée (SARL) de famille. Chacune a ses avantages et inconvénients. Si vous envisagez un projet immobilier, cet article vous aidera à faire le bon choix.
Nature de l’activité exercée par la société
La SCI : Une activité principalement civile
La SCI est conçue pour des activités civiles et non-commerciales. Elle convient parfaitement pour la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier familial.
Par exemple, pour louer un bien sur le long terme, la SCI est souvent préférée. Toutefois, elle ne peut pas s’engager dans des activités telles que l’achat-revente de biens immobiliers à but lucratif.
La SARL de famille : Flexibilité commerciale
A contrario, une SARL de famille permet une gamme plus étendue d’activités commerciales. Cela inclut les opérations d’achat-revente de biens immobiliers pour générer des plus-values.
Si votre objectif est de dynamiser rapidement le capital grâce à des transactions immobilières fréquentes, la SARL de famille pourrait être plus adaptée.
Responsabilité des associés
Limitations en SARL de famille
Dans une SARL de famille, les associés bénéficient d’une responsabilité limitée à leur apport initial au capital social. En cas de dettes ou de faillite, ils ne risquent pas leur patrimoine personnel au-delà de cette contribution.
Responsabilité étendue en SCI
Contrairement à cela, les associés d’une SCI sont indéfiniment responsables des dettes sociales, proportionnellement à leurs parts.
Leur engagement financier peut ainsi toucher leur patrimoine personnel en cas de difficulté financière de la société.
Cependant, la responsabilité n’est pas solidaire entre associés, ce qui signifie qu’ils peuvent être poursuivis individuellement selon leur quota de participation aux dettes.
Transmission du patrimoine immobilier
Faciliter la succession avec une SCI
La SCI offre des avantages significatifs pour la transmission de patrimoine. Elle permet d’éviter la division de biens lors d’une succession.
Les héritiers reçoivent des parts sociales plutôt que des parts indivises des biens, ce qui simplifie les processus juridiques et financiers.
De plus, il est possible de transmettre progressivement des parts sociales exonérées de fiscalité jusqu’à 100 000 euros par tranche de 15 ans.
Gérer efficacement avec une SARL de famille
Une SARL de famille facilite également la transmission patrimoniale, mais elle impose un cadre commercial strict.
Chaque associé peut céder ses participations sans ruptures administratives majeures, rendant la gestion plus fluide surtout si l’activité commerciale prime.
Le régime loueur en meublé non professionnel (LMNP)
Le statut LMNP est un dispositif fiscal avantageux, particulièrement accessible via la SARL de famille pour ceux qui envisagent de louer des biens meublés sur une longue période ou saisonnièrement.
Les recettes issues de la location doivent rester sous 23 000 euros par an et constituer moins de 50 % des revenus globaux des associés. Le choix entre régime forfaitaire et réel optimise la charge fiscale :
- Au régime forfaitaire, un abattement de 50 à 71 % s’applique sur les recettes brutes, l’impôt sur le revenu étant appliqué au reliquat.
- Au régime réel, il devient possible de déduire les amortissements du montant des bénéfices.
Contraintes administratives et comptables
SCI : Comptabilité allégée possible
Une SCI bénéficie de contraintes administratives relativement légères. Bien qu’une comptabilité soit recommandée, elle peut opter pour une simple tenue en mode recettes-dépenses si elle relève de l’impôt sur le revenu.
Cette souplesse administrative en fait une option attrayante pour les investisseurs cherchant moins de complexité.
SARL de famille : Rigueur comptable nécessaire
En revanche, une SARL de famille doit obligatoirement tenir une comptabilité commerciale complète, indépendamment de son régime fiscal.
Ce cadre rigoureux garantit une transparence accrue mais nécessite également des compétences comptables solides ou l’assistance d’un professionnel.
En résumé, le choix entre une SCI et une SARL de famille dépend largement de la nature de vos projets immobiliers, de vos besoins en matière de responsabilité et de transmission du patrimoine, ainsi que de votre tolérance pour les différentes contraintes administratives et comptables.
Chaque structure présente des avantages distincts qui répondent à différents profils d’investisseurs. Faites votre choix judicieusement.
