Parmi les types d’investissements immobiliers, le crowdfunding occupe une place à part pour les épargnants. Ce financement participatif “par la foule” permet d’investir dans des projets immobiliers sans contrainte de gestion locative. 

Pour ce faire, les particuliers peuvent prêter des fonds sur de courtes durées par le biais de plateformes en ligne, en échange d’intérêts à haut rendement. Qui dit rendement élevé, dit risques possibles. 

À l’heure où de nombreux projets fleurissent, peut-on investir dans ces programmes de collecte en toute confiance ? Quels sont les critères à évaluer avant de s’engager dans une campagne de financement ? Je vous dévoile toutes les informations indispensables sur le crowdfunding immobilier.

Le crowdfunding immobilier : un investissement à risques mais attractif

Lorsqu’on prête des fonds en crowdfunding, on participe au financement de la construction ou de l’acquisition d’un projet immobilier. Dans ce type d’opération, trois parties interviennent : le particulier investisseur, le porteur de projets et la plateforme en ligne.

Le crowdfunding pour financer des programmes immobiliers

Investir en crowdfunding immobilier consiste à aider un promoteur à concrétiser un programme immobilier tel qu’une construction ou une rénovation grâce à des levées de fonds. 

Généralement, le financement d’un projet provient de plusieurs sources : 

  • Les préventes doivent s’élever à 50 % pour qu’un programme se concrétise. 
  • La banque finance pour partie l’opération. 
  • Le porteur de projets doit apporter la somme restante. Il amène peu de fonds propres et sollicite des épargnants pour compléter le solde en faisant appel au crowdfunding.

Ce prêt participatif, reposant sur les principes du crowdlending, se réalise sur de courtes durées, généralement de 12 à 24 mois, voire 36 mois, et génère des intérêts pour le prêteur.

Les plateformes en ligne pour collecter les fonds

Afin d’assurer la collecte en crowdfunding, des plateformes en ligne se sont spécialisées dans le financement immobilier. Avec leur concours, le programme immobilier et la santé financière de l’opérateur font l’objet d’une étude approfondie pour limiter les risques d’échec.

Après avoir sélectionné les opérations qu’elles vont porter, les plateformes lancent des collectes sur des périodes limitées. 

Les pratiques des plateformes de crowdfunding sont encadrées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), dans l’intérêt des investisseurs. Parmi les plateformes les plus réputées, on peut citer :

  • Wiseed
  • Anaxago
  • Lymo
  • ClubFunding
  • Fundimmo
  • Homunity

Les indicateurs pour choisir la plateforme de collecte participative

Comment choisir la plateforme de financement en crowdfunding ? À première vue, on pourrait être tenté de sélectionner celle qui rémunère le plus les investisseurs. Sauf que les revenus sont directement liés au risque, donc ce critère n’est pas le plus judicieux. 

Pour vous engager avec une plateforme, vous devez veiller à ses performances dans le temps, à savoir : 

  • le rendement, 
  • le taux de défaut, 
  • la durée des projets, 
  • les décalages de remboursement, 
  • les fonds levés, 
  • la qualité des actionnaires, 
  • les valeurs et les intérêts de l’entreprise, 
  • l’historique des promoteurs avec qui elle travaille habituellement.

 

Les dossiers présentés par les plateformes de collecte 

Pour tout dossier de crowdfunding en financement participatif, la plateforme réalise une étude pour présenter des éléments crédibles pour les appels de fonds. 

La plateforme étudie le marché immobilier du secteur afin de juger l’emplacement de la construction. Elle passe en revue le coût total de l’opération ainsi que les prestations annoncées par les différents corps de métiers. Il lui revient d’analyser les indicateurs financiers de la société ainsi que la viabilité du projet. 

Entre autres, elle s’assure que le porteur du projet est bien couvert par une assurance en responsabilité civile et une garantie décennale. Il doit pouvoir apporter une garantie de bon achèvement des travaux. 

Les critères du prêt participatif avant de s’engager

Pour financer un projet, l’investisseur connaît un certain nombre d’éléments sur l’emprunt via la plateforme. Il est informé sur le montant emprunté, le taux d’intérêt, le type de support, la durée et le type de prêt.

Pour ce qui est du type de prêt, il est amortissable. Dans le cas de crowdfunding immobilier, le prêt est dit in fine c’est-à-dire que les intérêts sont remboursés à fréquence définie à l’avance et le capital est remboursé en fin de projet. L’opération se clôture à la livraison définitive du bien. 

La souplesse du crowdfunding immobilier pour investir

L’atout n°1 du crowdfunding immobilier est son rendement. Avec des taux bruts annoncés entre 8 % et 12 %, ce prêt rémunéré procure des gains bien plus intéressants que l’épargne classique comme les livrets ou l’assurance-vie en fonds euros. Ces taux sont réputés acquis lorsque le programme se réalise sans aléas ni retard. 

D’autre part, l’entrée de mise ne requiert pas la mobilisation de sommes importantes. De 100 à 1 000 € selon les plateformes, l’effort d’épargne est peu contraignant. Sollicitant un blocage des sommes sur de courtes durées, le crowdfunding s’avère accessible pour tout investisseur.

L’investissement en ligne en crowdfunding sans les contraintes de gestion

En investissant via un site de financement participatif, vous simplifiez vos procédures d’achat immobilier. En effet, les dossiers sont facilement et rapidement activés. 

En contrepartie de quelques éléments à transmettre de façon dématérialisée, la levée de fonds en crowdfunding se réalise en quelques clics. Ici, pas de signature devant un notaire ni de dossier bancaire à constituer et à présenter. 

De plus, les investisseurs ne gèrent pas le suivi de chantier ni la commercialisation des lots. Le promoteur est seul responsable de la bonne marche des opérations et du respect des délais annoncés dès le départ.

Le crowdfunding immobilier et les risques pour les investisseurs

En vous engageant sur les programmes de financements participatifs immobiliers, vous devez être conscient des risques qui en découlent. Le capital final est loin d’être garanti ! 

Vous devez mesurer les différents problèmes liés au déroulement du chantier : des retards pour intempéries peuvent survenir, des problèmes liés à la typologie des sols ou des malfaçons sont possibles. Selon le nombre d’opérations immobilières en cours ou l’emplacement, il peut arriver que des ventes remportent moins de succès que ce qui était envisagé sur le dossier de présentation. 

Enfin, la santé financière du promoteur ou la défaillance de sous-traitants peut entraîner la perte du capital. En règle générale, plus l’appel de fonds est réalisé tôt dans les phases d’études et de travaux, plus le risque est élevé et plus le rendement est élevé.

Les limites du crowdfunding pour les épargnants immobiliers

Investir dans l’immobilier en crowdfunding est une opération limitée dans le sens où vous ne bénéficiez pas de l’effet de levier des banques. En effet, vous piochez dans vos réserves de trésorerie, sans pouvoir faire financer vos fonds par l’emprunt bancaire. L’effort d’épargne n’est supporté que par vous-même.

De plus, vous monopolisez une partie de votre cash pour le placer dans le placement en crowdfunding. Vous ne devez pas en avoir besoin pendant la durée du prêt, ce qui suppose une certaine aisance financière.

Les collectes participatives immobilières en quelques chiffres

À fin octobre 2019, le montant moyen des collectes par programme immobilier s’élève à 658 120 € selon le baromètre du Crowdfunding. Sur la même période, la durée moyenne des placements est de 20 mois. 

Nous avons vu que les opérations d’investissements participatifs sous-entendent des risques. Or, au 1er semestre 2019, seul 0,5 % des projets n’ont pas été remboursés, ce qui montre que les analyses sont réalisées sérieusement par les plateformes de collecte. 

Pour ce qui est des retards de remboursement, 7 % des projets ont été concernés depuis 2012. La prudence est tout de même conseillée.

Des conseils pour investir en crowdfunding participatif

Comme pour tous les investissements, je préconise toujours de varier les sources de placements. Même si la rentabilité annoncée est alléchante, vous n’êtes pas à l’abri d’un aléa ayant une incidence sur le capital final. 

Pour investir en financement participatif immobilier, la diversification des programmes et des plateformes est de mise. De la même façon, variez les durées de placements. Vous devez limiter les pertes en investissant sur des fonds différents grâce à une stratégie de placement mûrement étudiée.

Le financement participatif immobilier et la fiscalité

Les intérêts perçus en financement crowdfunding relèvent des plus-values mobilières. C’est la plateforme qui prélève les taxes avant de rembourser les revenus nets.

Sont décomptés au titre du Prélèvement Forfaitaire Unique : 

  • l’acompte sur l’impôt sur le revenu à hauteur de 12,8 %,
  • les prélèvements sociaux pour 17,2 %.

La plateforme délivre un Imprimé Fiscal Unique tous les ans.

Le crowdfunding immobilier : sécuriser son portefeuille

Pour investir en crowdfunding immobilier, vous devez vérifier tous les indicateurs de performance avant de placer votre argent. En amont, Chaque plateforme informe les investisseurs sur les chiffres-clés de l’opération et la santé financière du promoteur immobilier. 

Je ne peux que vous recommander de diversifier vos placements financiers pour réussir vos investissements. Faire appel uniquement au crowdfunding est limitant. Vous voulez réellement booster votre patrimoine ? Vous devez alors passer par d’autres moyens d’investir. Si vous voulez aller plus loin sur les types d’investissement, je vous invite à consulter les dossiers sur les autres produits d’immobilier locatif :

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