La location courte durée (LCD) fait partie des types d’investissements immobiliers des plus puissants. Des loyers doublés ou triplés selon les emplacements et la période, une fiscalité favorable du meublé, qui dit mieux ? Vous avez à votre disposition un type d’investissement immobilier ultra rentable. 

Accessible à tous les profils de bailleurs, la location courte durée peut se concrétiser sans y consacrer tout son temps ni sa santé. En adoptant les bonnes pratiques, vous pouvez générer des revenus passifs avec des biens immobiliers adaptés à la location meublée de courte durée.

Vous visez un cash flow important à court terme ? Suivez les conseils qui vous guideront pour réussir son investissement en location courte durée.

Qu’est-ce qu’investir en location courte durée ?

Il y a de multiples façons de louer un logement. Parmi celles-ci, la courte durée fait partie des opérations les plus lucratives si elle est bien menée. 

Ce type d’exploitation en courte durée revient à louer un logement sur une période n’excédant pas 3 mois. L’habitation ne doit pas constituer la résidence principale de l’occupant.

On parle aussi de location saisonnière. Plus dépendante de la saisonnalité, cette dernière comprend une haute et une basse saison. Cela ne sous-entend pas que le logement n’est loué qu’en haute saison. Vous avez moyen d’exploiter votre bien toute l’année.

La location courte durée est une activité commerciale puisque vous fournissez un bien meublé et équipé.

 

Quels sont les critères à connaître avec la LCD ?

Cibler des logements adaptés à la location courte durée

Pour investir dans l’immobilier, vous pouvez privilégier une taille de logement qui se prête à la location meublée en courte durée.

Faut-il une chambre, un studio, un T2 ou T3, un appartement plus grand ? Vous pouvez tout à fait partir sur des chambres en divisant un grand appartement ou un studio.

L’idéal pour cette clientèle qui se déplace régulièrement est de proposer une courte durée dans un appartement de 15 à 30 m2. Bien souvent, les occupants privilégient les biens avec une chambre à part et une pièce de vie avec coin cuisine.

Vous pouvez parfaitement équiper votre pièce à vivre d’un canapé convertible 2 places pour pouvoir accueillir 4 personnes.

Je vous recommande de viser plusieurs appartements de ce type plutôt que des grands logements que vous aurez du mal à louer régulièrement. En optant pour 1 ou 2 biens immobiliers en courte durée sur le même secteur géographique, l’accueil de petits groupes s’effectue sans difficulté.

Vos visiteurs apprécieront si vous proposez un logement en rez-de-chaussée… Les biens avec ascenseur font également l’affaire pour réaliser des investissements locatifs. Attention toutefois aux charges de copropriété.

Vérifier le règlement de copropriété de la résidence du bien loué

Si vous souhaitez investir dans une opération en courte durée, vérifiez le règlement de copropriété. S’il n’interdit pas les activités commerciales, c’est déjà un bon point.

De plus, lisez la partie relative à l’occupation avant de vous engager dans l’achat immobilier. La mention “habitation exclusivement bourgeoise” ne doit pas être notée, vous serez bloqué pour exploiter votre logement meublé en courte durée. 

Certains copropriétaires sont hostiles à la LCD, si le règlement ne l’autorise pas, ils vous mèneront une vie d’enfer…

Diversifiez les zones géographiques d’investissement en LCD

Détenir un ou deux logements pour les louer en courte durée sur le même secteur, c’est conseillé. Mais au-delà, je vous recommande d’investir dans une autre ville pour diversifier les zones. 

S’il y a un grave problème sur un secteur géographique tel que l’explosion d’AZF à Toulouse ou, plus récemment, l’incendie de l’usine de Rouen, vous continuez à percevoir les revenus locations de vos autres investissements immobiliers.

Les secteurs à privilégier sont variés pour la location courte durée en meublé. Vous envisagez un projet immobilier pour des locations saisonnières ? L’achat d’un bien  en bord de mer, situé dans une zone économique dynamique, représente un parfait compromis. En haute saison, vous ciblez les vacanciers et, en basse saison, les voyageurs d’affaires. 

Pour des contrats de location courte durée, les villes à fort potentiel économique procurent une base de clients avides de ces logements. Partez sur des appartements près de lignes de transport en commun, plutôt à proximité du centre-ville pour les touristes de passage. 

Louer sur de courtes durées à une clientèle particulière

Le contrat de location saisonnière ou en courte durée est-il réservé qu’aux touristes de passage ? Ce n’est pas le cas. La majorité de votre chiffre d’affaires se réalisera avec les employés, techniciens, commerciaux ou cadres en déplacement pour des missions. Il s’agit d’un fonds de clientèle régulier.

D’ailleurs, l’activité avec ces voyageurs professionnels nomades se calme en juillet, août et décembre, périodes de vacances. C’est là que vous mettrez l’accent sur le tourisme.

Un grand événement est prévu dans quelque temps dans votre ville ? Des matches de Coupe du monde, un grand rassemblement sportif ou politique ? Les logements seront pris d’assaut… Adaptez vos prix en conséquence (à la hausse !).

Respecter la réglementation du bail de courte durée

En fonction du mode d’exploitation ou de la zone géographique d’investissement de votre projet immobilier, renseignez-vous sur la réglementation. Elle diffère d’une commune à l’autre et une visite en mairie s’impose pour connaître les modalités d’enregistrement.

Vous devez distinguer la location courte durée dans votre résidence principale ou l’investissement locatif, cas qui nous intéresse plus particulièrement. 

Un bref rappel pour la résidence principale, la loi vous autorise à la louer maximum 120 jours par an, l’enregistrement en mairie est obligatoire dans certains endroits.

Pour l’investissement locatif, plus de limitation de durée ne vous bloque. Cependant, la législation à Paris s’avère contraignante puisqu’elle contraint les propriétaires bailleurs à présenter un dossier de transformation d’un local commercial en habitation. Celui-ci doit se situer dans le même arrondissement pour pouvoir valider l’inscription en courte durée. Dans les autres communes, renseignez-vous en mairie pour connaître les impératifs en matière d’enregistrement.

Sachez tout de même que si vous ne déclarez pas le logement en mairie, il vous en coûtera 5 000 € par annonce et 10 000 € par annonce pour la non-transmission du décompte des nuitées à la mairie ! Cette dernière pénalité s’adresse aux loueurs de type Airb’nb ou Booking.

Comment mettre en place une location d’un bien en courte durée ?

Équiper le logement en meublé pour louer en courte durée

Réaliser un bon investissement pour faire un bail de courte durée demande des équipements qualitatifs sur place. Il en va de la réputation de votre bien. 

Vous devez viser les commentaires positifs que vous obtiendrez en proposant des logements de standing. 

Pour y parvenir, outre les équipements obligatoires imposés pour les meublés par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015, vous devez viser haut dans les aménagements. 

Literie de qualité, insonorisation, accès à internet haut débit, décoration soignée, etc. tout doit être parfait.

Gérer à distance votre bien en location courte durée 

Peut-on exploiter un investissement dans l’immobilier en courte durée tout en habitant à des centaines de kilomètres ? En déléguant et en vous appuyant sur des systèmes automatisés, vous pouvez tout à fait gérer votre location à distance.

Pour ce qui est de la délégation, nombre de conciergeries assurent le check-in/check-out à votre place. 

Si le secteur n’en dispose pas, passez une annonce et lancez un recrutement pour trouver une personne de confiance sur place. Je pratique ces méthodes qui m’ont toujours donné satisfaction. Cette personne se charge ainsi de l’entretien et des vérifications d’usage pour garder une qualité constante dans votre bien locatif.

Pour la mise à disposition des clés, vous pouvez également opter pour des boîtiers sécurisés de clés, à l’instar de ce que propose la société Igloohome par exemple. Grâce à des boîtiers connectés à distance, vous pouvez contrôler facilement l’accès de vos logements locatifs et planifier les entrées et sorties des intervenants ou occupants. 

Trouver des clients en bail de location meublée de courte durée 

Vous avez mis en place votre logement locatif, tout est prêt ou presque… L’angoisse de ne pas louer est toujours présente ! 

Pour passer les annonces, je vous conseille Airb’nb ou Booking, évitez Le Bon Coin. Vous pouvez également vous appuyer sur les offices de tourisme locaux. Lorsque vos premiers clients seront revenus à plusieurs reprises, les réservations se réaliseront en direct pour éviter les commissions des plateformes de location. 

Maîtriser ses réservations d’appartements en courte durée

Vous vous imaginez passer des heures le nez dans votre agenda pour regarder les disponibilités des locations ainsi que sur vos mails ou au téléphone ? C’est terminé ! Grâce à des solutions de Channel Manager, vos réservations sont centralisées sur une plateforme. 

Les différents calendriers sont automatiquement centralisés, que ce soit sur Airb’nb, Booking et autres ou sur votre propre site internet dédié à vos locations saisonnières de courte durée. Cet outil permet de synchroniser les tarifs, le calendrier et, parfois, les annonces des loueurs en meublé courte durée. 

Comment éviter les litiges avec les locataires en courte durée ?

Qui dit courte durée, dit un turnover régulier avec des profils plus ou moins recommandables ! Je vous invite à verrouiller au maximum vos opérations.

Évitez les problèmes !

Lorsqu’on loue un appartement de 4 personnes, on risque d’attirer des groupes qui viennent faire la fête… Ciblez plutôt les familles avec enfants, faites une sélection avec les critères sur l’annonce et les prix. 

Soyez particulièrement vigilant lors d’événement à forte notoriété, qui peut drainer une population peu respectueuse des lieux. Les prix montent, mais les risques aussi…

Imposez vos garanties pour la courte durée

Exigez des garanties pour dissuader les locataires peu respectueux, c’est-à-dire :

  • Proposez des délais d’annulation jusqu’à une semaine pour pouvoir vous retourner.
  • Exigez un paiement complet à la réservation, vous éviterez les abus d’annulation et les impayés.
  • Demandez une caution de 200 €.
  • Imposez 2 nuits de réservation au minimum pour éviter d’imposer une cadence infernale de remise en état du logement.
  • Ajoutez des frais de ménage de 20 à 30 €, cela soulage les locataires qui se dispensent de cette corvée et vous-même.

Réagissez en cas de casse

Pour des petits dégâts, comme la casse d’un petit équipement, retenez la somme de la caution. Ce sont des aléas courants qui interviennent avec les changements réguliers de locataires. Vous aurez des frais de maintenance et d’entretien à prendre en compte dans votre exploitation de logement locatif en courte durée.

Il peut malheureusement arriver qu’un appartement soit saccagé… Dans ce cas, faites jouer les assurances. Elles prennent le relais pour remettre votre bien en état.

Assurez en cas de commentaires négatifs

Quelle est la bête noire du bailleur en courte durée ? C’est l’attribution d’une faible note assortie d’un commentaire peu flatteur. Surveillez les messages laissés par vos visiteurs sur les plateformes et réagissez immédiatement. 

Évitez les tons négatifs, commencez par remercier la personne pour son commentaire, même si vous savez qu’elle est de mauvaise foi… Indiquez-lui que vous tenez compte de ses remarques pour améliorer la qualité.

Si beaucoup de remarques négatives sont déposées en un laps de temps très court, posez-vous les bonnes questions. Il y a vraiment un souci dans votre projet immobilier, une visite s’impose. Il vous faut remédier aux problèmes immédiatement.

Quel est l’intérêt financier d’une location en courte durée ?

L’atout n°1 de la location courte durée, c’est le niveau de revenus qui en découle. Vous pouvez générer un cash-flow important malgré les frais et charges diverses.

En complément, vous utilisez le levier de la fiscalité de la location meublée en LMNP ou LMP. 

En régime réel, les avantages fiscaux sont légion : vous pouvez déduire de nombreuses charges et dépenses liées à l’activité afin de créer un déficit foncier. Celui-ci est plafonné à 10 700 € et se reporte des revenus fonciers pendant 10 ans. Ce régime s’applique sur demande ou si vos revenus locatifs annuels sont supérieurs à 72 600 €. 

En dessous, vous relevez du régime micro-BIC qui vous accorde un abattement de 50 % sur vos loyers annuels.

 

Pour conclure, la location courte durée ne comporte que très peu de contraintes, si vous l’automatisez au maximum. L’investissement en courte durée demande des efforts avant le lancement, mais, par la suite, vous pouvez y consacrer 2 heures par semaine. 

Vous en retirez une rentabilité locative sans être imposé outre mesure.

Et vous, quel est votre type d’investissement immobilier préféré ? Retrouvez les autres modes d’exploitation dans les dossiers suivants :

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