Lorsqu’on investit dans l’immobilier, il y une crainte qui revient souvent : celle de devoir payer trop d’impôts. Cette peur est souvent liée à un manque de connaissances sur le sujet. En investissant de la bonne manière, vous pouvez tout à fait optimiser votre fiscalité. C’est tout le sujet de cet article, dans lequel je vais partager avec vous 3 solutions sûres pour ne pas payer d’impôts en immobilier.

Une crainte de payer des impôts justifiée

L’intérêt de comprendre la fiscalité pour savoir comment payer moins d’impôts

Cette crainte est, à mon sens, justifiée, car une fiscalité non maîtrisée peut vite avoir de lourdes conséquences sur la rentabilité d’un investissement locatif.

En effet, il n’est pas rare de voir des personnes qui achètent en pensant réaliser une bonne affaire, rentable et génératrice de cash-flow, pour ensuite déchanter. Le risque, c’est en effet d’avoir à payer un impôt qui annule complètement le cash-flow espéré, voire même qui coûte plus d’argent que ce que l’investissement rapporte.

Réduire ses impôts : un aspect de la stratégie d’investissement immobilier

La fiscalité est un sujet trop souvent laissé de côté lorsqu’on parle d’immobilier. Pourtant, je considère qu’elle est aussi importante que des éléments tels que:

  • L’emplacement du bien
  • Le prix d’achat
  • Le mode d’exploitation

Je vous propose donc de voir ensemble 3 techniques qui permettent de ne pas payer d’impôts en immobilier.

#1 – La location meublée et ses déductions fiscales

Si vous êtes sur ce blog, et à plus forte raison si vous me suivez depuis longtemps, vous savez que la location meublée est une formidable niche fiscale, que j’affectionne tout particulièrement.

S’appuyer sur les modes d’imposition des locations meublées plutôt que les revenus fonciers

En location meublée, les revenus de location entrent dans la catégorie fiscale des Bénéfices Industriels et Commerciaux (et non des revenus fonciers).

Vous avez principalement deux modes d’imposition (je mets volontairement de côté le Meublé de Tourisme, qui ne concerne que la location saisonnière) :

  • Le régime micro-BIC à 50%
  • Le régime réel simplifié.

Déclarer ses revenus tirés des locations avec le régime d’imposition en micro-BIC

Le régime micro-BIC à 50% s’applique par défaut si vos revenus locatifs meublés sont inférieurs à 70.000 euros par an.

Ce mode de calcul est simple : vous déclarez les loyers encaissés et vous ne payez des impôts que sur 50% de ces revenus. C’est pratique, surtout quand on ne veut pas se compliquer la vie.

Le problème, c’est que l’on paye quand même des impôts.

Bénéficier du régime réel simplifié pour des réductions d’impôt sur le revenu avantageuses

Le régime réel simplifié est plus complexe mais permet de déduire deux grandes catégories de dépenses:

  • Les charges d’exploitation.
  • Les amortissements du bien, des travaux et des meubles.

En déduisant ces éléments des revenus locatifs, on arrive facilement à créer un résultat fiscal négatif (tout en encaissant des bénéfices chaque année). Comme l’imposition se fait sur la base du résultat fiscal et non des loyers, alors celle-ci est nulle pendant de nombreuses années.

#2 – La location nue et le déficit foncier

Pour ceux qui ne veulent (ou ne peuvent) pas faire de location meublée, il existe une autre niche fiscale très intéressante : le déficit foncier.

Connaître les avantages fiscaux de la location nue

Lorsque vous exploitez un bien en location nue, vous avez deux modes d’imposition:

  • Le régime micro-foncier avec 30% d’abattement.
  • Le régime réel.

Se baser sur les déductions d’impôts du micro-foncier

Le régime micro-foncier n’est valable que si vous percevez moins de 15.000 euros de loyers par an.

Vous bénéficiez d’un abattement de 30% sur vos loyers, et vous payez des impôts sur les 70% restants. C’est facile et pratique, mais le problème c’est que vous allez payer des impôts sur ces 70% déclarés.

C’est une solution qui peut être intéressante pour les personnes qui ont peu de charges à déduire.

Comment ne pas payer d’impôts avec le régime réel

Le régime réel, lui, permet de déduire beaucoup de charges des revenus locatifs. En revanche, contrairement au meublé, on ne peut pas procéder aux amortissements (lorsqu’on achète en nom propre ou en SCI à l’IR).

Par contre, si vous faites beaucoup de travaux, vous allez pouvoir les déduire de vos revenus et créer ce que l’on appelle du déficit foncier:

  • Déductibles de l’ensemble des revenus, dans une limite de 10.700 euros, la première année.
  • Le reliquat est reportable les années suivantes (jusqu’à 10 ans) et déductible des revenus fonciers.

#3 – Créer une S.C.I à l’IS pour l’abattement des amortissements

Si vous achetez un bien dans lequel il n’y a pas de travaux à faire et qui n’est pas loué en meublé, par exemple si vous achetez un logement déjà loué en location nue, il vous reste une dernière possibilité : créer une S.C.I à l’IS (Impôt sur les Sociétés).

Créer une société civile immobilière pour la fiscalité des loyers

Cette solution vous permet à la fois:

  • Une grande stabilité sur la fiscalité dans le temps.
  • De bénéficier des amortissements chaque année.
  • De profiter de charges déductibles de vos revenus locatifs

Profiter d’une stabilité de l’imposition sur les revenus

En effet, l’imposition des sociétés a toujours été beaucoup plus stable que l’imposition des particuliers.

Le taux d’imposition des sociétés a peu changé depuis les années 50. Ce taux est actuellement de 28% des bénéfices, et va être ramené à 25% à l’horizon 2022.

Vous avez donc une certaine stabilité et vous pouvez sereinement anticiper l’imposition de vos revenus sur plusieurs années.

Jouer sur le principe de l’amortissement de l’investissement locatif

De plus, en S.C.I à l’IS, vous bénéficiez des amortissements sur votre investissement, abattement qui va venir en déduction de vos revenus locatifs. C’est une très bonne solution pour faire un investissement locatif.

Par contre, si vous décidez d’opter pour la S.C.I à l’IS, ce choix est irrévocable. De plus, si un jour vous souhaitez revendre, votre imposition sera soumise à la plus-value des sociétés. Cela signifie qu’elle sera calculée par rapport au prix d’achat, minoré des abattements.

Si c’est un sujet qui vous intéresse, je vous recommande chaleureusement l’excellent guide de la S.C.I à l’IS, écrit par Paul Aubé, spécialiste sur le sujet. Très complet, il vous permettra de tout comprendre au sujet de la S.C.I à l’IS et, surtout, d’éviter les principales erreurs qui sont souvent commises.

Guide de la SCI à l'IS

Bien anticiper pour ne pas payer d’impôts

Vous l’aurez compris, le maître mot pour ne pas payer d’impôts sur vos loyers, c’est d’anticiper !

En anticipant la fiscalité, vous aurez la maîtrise de votre investissement et vous pourrez aborder sereinement les années à venir 🙂

De plus, la diversification des statuts et des modes d’exploitation est indispensable dans la constitution d’un patrimoine immobilier solide.

Est-ce que la fiscalité est un sujet qui vous inquiète, ou que vous avez du mal à comprendre ? Quelle option avez-vous choisi pour votre investissement ? N’hésitez pas à partager votre avis dans les commentaires ci-dessous.

Pour ceux qui veulent en savoir plus sur la location meublée et sa fiscalité qui vous permet de ne pas payer d’impôts, vous pouvez télécharger gratuitement mon livre “Comment louer plus cher et payer moins d’impôts avec la location meublée ?” en cliquant ici.

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    "3 façons de ne pas payer d’impôts en immobilier"

    • claire

      Compliqué de trouver la meilleure solution.
      Je suis musicienne et j’ai acheté avec mon ami il y a quelques années un appartement. Nous avons retapé le logement nous même et l’avons mis en location non meublé car impossible par chez nous de le louer meublé.

      Nous ne sommes pas imposables (d’ailleurs mon ami touche absolument zero revenus depuis 2018).
      La première année de location, 2017 donc, le logement a été loué de mi octobre au 31 décembre. Nous nous retrouvons avec 182€ d’impôts fonciers à payer et un prelèvement à la source sur les revenus foncier de 15€ / mois.
      J’ose à peine imaginer la feuille d’impôt de l’année prochaine, avec une année complète de revenus locatifs.

      Ces revenus remboursent presque la totalité de notre prêt bancaire…
      Est ce que j’aurais dû faire moi meme l’abattement des 30% en micro foncier ou cela se fait automatiquement?
      J’ai déclaré la somme totale perçue de mi octobre au 31 décembre…

      Merci pour votre lumière,
      Claire L.

      • Julien Loboda

        Bonjour,

        Vous devez déclarer vos revenus micro-fonciers directement sur votre déclaration de revenus habituelle (déclaration 2042), et l’abattement de 30% est normalement automatiquement calculé. Vous payez donc de l’impôt sur les 70% restants, et cet impôt est calculé de deux façons : votre TMI + 17,2% de CSG.

    • Moulin

      Bonjour,
      Merci pour l’article.
      Je possède trois bien mis en location meublé LMNP micro bic pour 15000 euros de revenus annuel et je suis salarié.
      Je suis en micro bic et pas au reel car peu de charge et surtout moins de 7500 euros même en intégrant l’amortissement des biens…
      L’impact fiscal est lourd.
      Tranche marginal à 14% et CSG a 17,2% sur la moitié des revenus. Soit 14+17,2% de 7500euros soit environ 2340euros d’impôts auquel il faut ajouter 1500euros de taxe foncière les charges et les crédits.
      Bref j’hésite a en acheter d’autres car la se sera dans la tranche a 30%, il faut donc trouver un projet avec une très bonne rentabilité…
      En tout cas votre article est pertinent et résume bien l’impact fiscal a prendre en compte car beaucoup de vidéo de YouTube en font abstraction…et font perdre la tête
      L’impact fiscal est très important a prendre en compte…
      Êtes vous joignable pour avoir des conseils pour limiter l’imposition ?
      Cordialement, au plaisir de vous lire.

      • Julien Loboda

        Bonjour Mickael,

        Effectivement, vous l’avez compris, l’impact fiscal est très important et doit être anticipé.

        Je suis joignable, à travers une session de coaching, pour échanger sur le sujet, sans aucun problème.

        Vous avez tous les éléments ici : https://www.immobilier-meuble.fr/coaching

    • Kalypsa

      Bonsoir, nous sommes propriétaire d’une maison double logement neuf en location depuis 2014 imposé en Micro foncier-de 15000€.
      Cette année nous avons fait un emprunt pour acheter un terrain et y faire construire une maison pour location donc nous passerons en 2020 en reel.Par contre nous commençons a rembourser l’emprunt.
      Les frais se rapportant a l emprunt commencer en 2019 seront-ils déductibles a un moment donné ? Puisque nous n’avons pas commencé la location nous ne pourrons pas déduire sur 2019?

      • Julien Loboda

        Bonjour, les frais relatifs à l’emprunt (intérêts, assurance) seront déductibles sur l’année déclarée au réel. Donc les frais de 2019 ne le seront pas, puisque vous êtes en micro foncier, mais ceux de 2020 le seront.

    • Ludmilla

      Bonjour Julien,

      Je me permets de te contacter car je suis propriétaire de 3 maisons. Les 2 premières sont en location meublée ; la 3e en air bnb.

      Comme j’ai plusieurs maisons et que j’ai l’intention d’en acquérir d’autres, je souhaitais savoir quel régime était le plus intéressant s’il te plaît car je ne m’y connais en rien au niveau fiscal.

      Je suis et souhaite rester seule pour garder la pleine propriété de mes biens.

      Par avance, merci pour tous tes conseils !

      Ludmilla

      • Julien Loboda

        Bonjour Ludmilla,

        Je ne peux pas te donner de réponse sur la base de ces seuls éléments, car il y a d’autres aspects à prendre en compte : ta situation personnelle / professionnelle / ton niveau de revenus / tes objectifs…

        Basiquement, pour tes meublés, je répondrai le LMNP au régime réel, mais en fonction de tes autres revenus à côté, cela peut ne plus être vrai, auquel cas tu auras le choix du LMP ou de la SCI (même si tu es seule, mais plus compliqué).

        Si tu n’y connais rien au niveau fiscal, je te recommande vivement d’aller voir ma formation sur la fiscalité, qui est pensée pour “vulgariser” ce thème et le rendre compréhensible du plus grand nombre : https://www.immobilier-meuble.fr/formation-fiscalite-immobiliere/

        Au plaisir,

        Julien

    • Laurent G

      Bonjour,

      Nous avons 3 appartements en SCI soumise à l’IS. Nous souhaiterions vendre un des 3 appartements et nous demandons si nous aurons à payer une plus value et si oui, comment la calculer.

      Merci encore pour vos lumières

      • Julien Loboda

        Bonjour, vous aurez à payer un impôt sur la plus-value s’il y en a un. Il est constitué de la différence entre le prix de vente et le coût de revient, auquel vous allez retrancher les amortissements réalisés. Ensuite, il me semble que l’impôt se monte à environ 36% de la plus-value constatée.

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