lmnp zéro impôts

LMNP: comment ne pas payer d’impôts ?

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) peut vous permettre de ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs. En effet, contrairement à la location nue (revenus fonciers), la location meublée relève du régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cela signifie que vous pouvez déduire de vos revenus locatifs l’ensemble des frais liés à l’exploitation de votre logement. Bien gérés, ces frais peuvent vous permettre d’enregistrer un résultat comptable négatif pendant plusieurs années. C’est une forme de défiscalisation. Pour cela, vous devez tout d’abord vous déclarer au régime réel simplifié. J’explique la procédure en cliquant ici.

Il existe deux types de charges que vous pouvez déduire :

  • Les charges réellement payées.
  • L’amortissement du bien.

Les charges réellement payées

Les charges réellement payées correspondent tout simplement aux charges que vous supportez directement au jour le jour. Concrètement, il s’agit de toutes les dépenses que vous allez faire pour assurer le bon fonctionnement de votre activité. Frais de gestion locative, frais d’entretien, impôts fonciers, travaux, mobilier ou encore expert-comptable; je vous propose une liste non exhaustive de ce que vous pouvez déduire.

  • Les frais de gestion locative (si vous confiez votre bien à une agence pour la gestion).
  • Les abonnements de type Abritel, les commissions Booking ou Airbnb (si vous faites de la location courte durée).
  • Les charges de copropriété et autres honoraires de syndic.
  • L’assurance du logement (assurance PNO).
  • Electricité, eau, gaz, internet (si vous ne les refacturez pas au locataire).
  • Intérêts d’emprunt.
  • Mensualités d’assurance emprunteur.
  • Impôts fonciers (sauf la taxe d’ordure ménagère).
  • Frais de notaire et frais bancaires divers (à l’achat du bien).
  • Honoraires d’Expert Comptable.

L’amortissement du bien et de ses éléments

La seconde catégorie de charges déductibles est celle des amortissements. Vous pouvez amortir les éléments qui composent le bien (travaux et meubles) et le bien lui-même. Contrairement aux charges réellement payées, l’opération est ici plus délicate car vous devez séparer les différents éléments qui composent le bien.

Vous pouvez notamment amortir :

Cependant, ces différents éléments ne s’amortissent pas sur la même période. Certains vont s’amortir sur 50 ans (comme le gros oeuvre) alors que d’autres ne vont s’amortir que sur 5 à 10 ans (comme les meubles). C’est une opération plutôt délicate. Aussi, je vous recommande fortement de faire appel à un Expert Comptable. N’hésitez pas à en interroger plusieurs et à y mettre le prix. Tous ne connaissent pas forcément les règles du LMNP au régime réel simplifié. Cela vous évitera de passer des heures à tenir votre comptabilité. Surtout, vous éviterez de faire des erreurs qui pourraient vous coûter cher ! De plus, vous pourrez déduire les honoraires de votre Expert Comptable en tant que charges l’année suivante.

Quels sont les avantages ?

Si les charges ne sont déductibles que pour l’année fiscale sur lesquelles elles ont réellement été payées, l’amortissement n’a pas de limite temporelle. Les différents amortissements peuvent donc se cumuler pour créer du déficit que vous pourrez comptablement reporter sur les années où vous réaliserez des bénéfices. C’est un des gros avantages du statut LMNP.

Comparaison LMNP réel et micro BIC

Je vous propose un exemple afin d’étayer mes propos.

Prenons le cas d’un investissement de 100.000€, financé à crédit, rapportant 10.000€ de loyers par an pour un contribuable imposé sur la tranche des 30%.

lmnp

Récapitulatif des différents chiffres en jeu dans cette opération.

Comparons maintenant les revenus à déclarer et les impôts à payer au régime LMNP réel simplifié et au micro BIC (abattement de 50%) :

lmnp

2.275€ d’économies d’impôts sur le revenu pour le LMNP réel simplifié, mieux vaut les avoir dans sa poche, non ?

Dans le cas du micro-BIC, le montant de l’impôt à payer sera de 2.275 euros. Il se décompose en 1.500 euros d’impôts sur le revenu et 775 euros de CSG à 15,5%. Le constat est sans appel: le régime réel simplifié d’imposition permet de réaliser de belles économies. Sur plusieurs années, le montant peut vite monter à plusieurs dizaines de milliers d’euros ! C’est exactement ce qu’il se passe pour moi sur mes investissements.

Voici, par exemple, mes revenus locatifs imposables déclarés en 2016 :

lmnp

-2.139€ à déclarer !

En conclusion

Vous l’aurez compris, le statut LMNP vous permet de déduire énormément de choses de vos revenus locatifs. Si vous financez la plus grande partie (ou l’intégralité) de votre investissement avec un prêt immobilier et que vous réalisez beaucoup de travaux de rénovation, alors vous pourrez générer suffisamment de déficit pour ne pas avoir à payer d’impôts sur vos revenus locatifs pendant de nombreuses années. En contrepartie, cela nécessite de tenir une véritable comptabilité, c’est à dire d’avoir un compte bancaire dédié à l’exploitation du logement et de conserver toutes les factures et tous les justificatifs. Utilisant moi-même ce statut sur tous mes investissements meublés, je peux vous assurer que cette contrainte est largement compensée par le fait de ne pas payer d’impôts pendant de nombreuses années.

J’espère que cet article vous a plu et qu’il vous a aidé à y voir plus clair sur le fonctionnement du LMNP au régime réel simplifié. N’hésitez pas à me faire part de vos commentaires et à me dire si c’est un mode d’investissement que vous envisagez. Vous pouvez également télécharger librement et gratuitement mon livre “Comment louer plus cher et payer moins d’impôts avec la location meublée ?” juste ci-dessous.

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73 Commentaires

  • Anya

    Répondre Réponses 18 mai 2017

    Bonjour Julien,
    C’est un article intéressant ! Pour le moment, je n’ai pas encore investi dans l’immobilier direct, seulement dans la pierre papier, mais je me documente sur le sujet. Pour moi, il est important de savoir comment fonctionne le domaine dans lequel on souhaite investir. Le statut LMNP me paraît intéressant comparer à d’autres dispositifs de défiscalisation.

    • Julien

      Répondre Réponses 18 mai 2017

      Bonjour Anya, merci pour ton commentaire et ravi que ça t’ai aidé dans ta recherche d’informations. Tu soulèves un point important, il est primordial de savoir comment fonctionne le domaine dans lequel on souhaite investir.
      Les autres dispositifs de défiscalisation (type Pinel, etc…) sont souvent des mauvaises affaires car tu dois sortir de l’argent de ta poche tous les mois. Ils sont à conseiller uniquement pour les très gros revenus qui peuvent se permettre de devoir ajouter de l’argent tous les mois pour payer le crédit, mais pour 97% des gens ce n’est pas intéressant. Le statut LMNP te permet vraiment de réaliser de belles économies d’impôts, en plus de te faire gagner directement de l’argent tous les mois si l’investissement est bon.

  • Anya

    Répondre Réponses 19 mai 2017

    Effectivement, le statut LMNP nous permet d’amortir notre bien sur plusieurs dizaines d’années comme tu le dis dans ton article. De plus, il est possible de déduire les charges liées à la gestion et les intérêts de notre prêt. En ce qui concerne la TVA de 20 %, est-ce qu’elle est récupérable si on investit dans une résidence de services neuve ?

    • Julien

      Répondre Réponses 20 mai 2017

      L’achat dans une résidence de services neuve (construite depuis moins de 5 ans et n’ayant jamais eu de propriétaire) te permet effectivement de récupérer la TVA.

  • Chardon Nicolas

    Répondre Réponses 6 juin 2017

    Bonjour,

    Quel dispositif d’amortissement utilisez vous (5 % de la valeur du bien)? Et est-il possible d’utiliser le même dans l’ancien ?

    Merci

    • Julien

      Répondre Réponses 6 juin 2017

      Bonjour Nicolas,

      L’amortissement du bien est calculé par l’expert comptable. En général, un appartement est amorti sur 20 ans, d’où les 5% par an. C’est tout à fait possible d’utiliser le dispositif dans l’ancien, en fait l’amortissement du bien se fait par rapport à sa valeur au moment où vous l’achetez.

  • LaurA

    Répondre Réponses 31 octobre 2017

    Bonjour,

    Je ne suis pas (encore ?) investisseuse. Je découvre seulement ce qui peut se faire, depuis quelques semaines. Je dévore articles et vidéos tant c’est intéressant d’apprendre ce que les autres font. C’est inspirant et cela me fait beaucoup réfléchir …

    Je me demande : tu expliques que le régime réel simplifié permet de ne pas payer d’impôt sur les revenus locatifs pendant plusieurs années. Mais pendant combien d’années ? J’imagine que cela dépend pour chaque bien, mais est-ce que c’est plutôt 10 ans ? 20 ans ?
    Et naturellement, je me demande : Et après ? Est-ce qu’on peut raisonnablement espérer continuer à toucher un cashflow après impôts ? Il faut bien prendre en compte cet aspect là et penser sur le long terme …

    En tout cas, merci pour ce blog et toutes les informations que tu partages avec nous !

    • Julien Loboda

      Répondre Réponses 31 octobre 2017

      Bonjour Laura, et merci pour ton commentaire.
      En effet, cela dépend de plusieurs facteurs, et notamment du bien (prix), des travaux éventuels et du fait d’acheter à crédit ou pas. Il y a d’autres paramètres, mais l’idée est là. Si je peux te donner un ordre temporel, on est plutôt sur 8 à 10 ans. Attention, ce n’est qu’une estimation globale.

      Après, tu as plusieurs possibilités :
      – refaire des travaux et changer le mobilier
      – acheter d’autres biens à faire rentrer dans ton parc LMNP pour continuer à ne pas payer d’impôts.
      – revendre ce bien et en acheter un autre.
      – sortir du régime réel simplifié et basculer en BIC classé meublé de tourisme, avec 71% d’abattement. Tu paieras des impôts, bien sûr (mais il faut bien en payer à un moment, quand tu travailles tu ne te dis pas “je ne vais pas aller bosser sinon je vais payer des impôts”), mais ils seront minimes.

  • corb

    Répondre Réponses 24 novembre 2017

    Attention, il me semble que ceci n’est valable que si le propriétaire confie son bien à une agence sans possibilité pour lui d’occuper le bien à la location…

  • Guillame63

    Répondre Réponses 10 décembre 2017

    Bonsoir Julien

    Il me semble que lorsqu’on passe au réel l’amortissement du bien se cumule d’année en année et au moment de la revente on se retrouve à la fin du prêt avec une valeur d’acquisition nulle (puisque amortie) et donc une plus value énorme et la taxe qui va avec !
    le réel c’est bien sur le moment mais ça fait mal à la revente.
    Tu confirmes ?

    • Julien Loboda

      Répondre Réponses 10 décembre 2017

      Bonsoir Guillame,
      Et non, c’est justement toute la beauté du statut LMNP 🙂
      Le cas que tu évoques est vrai en LMP. Dans le cadre du LMNP tu as un double effet kiss-cool: l’amortissement comptable du bien (qui vient en déduction de tes revenus locatifs) et le régime de la plus-value des particuliers, c’est à dire sur la valeur d’achat (et non sur la valeur comptable).

  • guillaume63

    Répondre Réponses 11 décembre 2017

    Merci pour ta réponse claire Julien. Je pense toutefois qu’il faut être vigilant car le risque existe : https://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/location-meublee-lmnp-le-detail-dune-reforme-fiscale-sur-les-plus-values-et-micro-bic.html

    • Julien Loboda

      Répondre Réponses 11 décembre 2017

      Oui, il faut rester vigilant mais comme toute activité entrepreneuriale et d’investissement: les règles peuvent changer, il ne faut pas rester immobile sous prétexte que les choses peuvent bouger, je pense plutôt qu’il faut s’adapter en permanence.

  • Paul Michel

    Répondre Réponses 24 décembre 2017

    Bonjour,

    Super article ! Merci !
    Il y a t’il une limite de biens que nous pouvons détenir en LMNP?

    Théoriquement, j’ai l’impression que non mais je trouve ça bizarre de detenir 10 biens en LMNP et ne pas payer d’impôts.

    Merci pour votre éclairage.

    Paul

  • Mélanie

    Répondre Réponses 30 décembre 2017

    Je fais de la location meublée depuis 2 ans.
    C’est aussi passionnant que chronophage. je délègue depuis peu pour le ménage et l’accueil, ce qui me permet de me consacrer à l’évolution de mon affaire.

    Ma première déclaration a été faite sous le régime micro-bic.
    J’ai loué pratiquement toute l’année et je pressens une fort montant d’impôt à payer.
    Ma question :
    Est il intéressant de déclarer au régime réel quand on n’a pas de crédit à rembourser sur le bien ?

    merci pour votre article : très bien fait

    • Julien Loboda

      Répondre Réponses 30 décembre 2017

      Bonjour Mélanie,

      Le régime réel reste plus intéressant que le micro BIC dans 75% des cas car, même sans crédit à rembourser, vous avez toujours la déduction des charges au réel ainsi que l’amortissement des murs, du mobilier et des travaux (si vous en avez fait).

      Pour être vraiment fixé, il faut vous rapprocher de votre expert comptable.

  • Christelle

    Répondre Réponses 3 janvier 2018

    Bonjour Julien,

    Tout d’abord tous mes voeux de réussites et de joies pour cette nouvelle année qui commence…

    J’ai fait le pas de l’acquisition d’un plateau à aménager en vue d’une location meublée et vos articles et vos analyses m’aident à comprendre comment rentabiliser au mieux cet investissement.
    Par contre, j’ai acheté en 2017 et le logement ne sera prêt à être loué qu’en 2018 (vers mars l’espère…)
    Du coup, quand faut il déclarer commencer son activité de loueur? En déclarant opter pour le statut LMNP avant février 2018 , cela me permettra t’il d’en bénéficier pour les revenus locatifs perçus en 2018?

    • Julien Loboda

      Répondre Réponses 3 janvier 2018

      Bonjour Christelle,

      Merci pour votre commentaire et tous mes voeux à vous également.

      Félicitations d’avoir franchi le pas ! Je vous souhaite toute la réussite possible.

      Je vous recommande de déclarer le début d’activité au jour d’achat effectif chez le notaire, comme ça vous pourrez déduire les frais de notaire et d’agence. En optant pour le régime réel dès le jour de signature, vous en bénéficiez également pour les revenus 2018 bien sûr.

      • christelle

        Répondre Réponses 3 janvier 2018

        alors c’est là où je ne comprends pas: comment déclarer un début d’activité alors que l’on ne loue pas encore (travaux de rénovation en cours)?
        Et au niveaux des dates à respecter? j’ai lu que l’on devait déclarer son activité dans les 15 jours et opter pour le statut LMNP avant février pour pouvoir en bénéficier, sinon, c’est le BIC qui s’applique…J’ai signé en juin 2017 chez le notaire..

        • Julien Loboda

          Répondre Réponses 4 janvier 2018

          Le début d’activité ne signifie pas forcément que vous commencez à louer, cela veut dire que vous commencez votre activité, ce qui n’est pas la même chose. Vous pouvez commencer votre activité et faire des travaux, et ne commencer à louer que quelques mois plus tard.

          En effet, il faut déclarer dans les quinze jours votre activité mais les impôts sont plutôt cléments, donc vous pouvez toujours tenter de le faire maintenant en leur expliquant que vous ne saviez pas.

  • Samuel G

    Répondre Réponses 17 février 2018

    Bonjour,
    Article vraiment intéressant, mais au cas par cas c’est à se demander si être en lmnp est vraiment favorable.
    Je prends ma situation en exemple:
    héritage d’une maison (ruine) estimé à l’époque 28000€ donc pour l’amortissement de cela c’est quasi nulle.
    Il y a pas mal de travaux de gros oeuvre et tout l’intérieur à faire:
    devis de 141000€ (avec meubles) pour faire trois appartements en meublés.
    Sachant que certains travaux sont amortissables sur plus de 40 ans je me demande si ça en vaux la peine, sais tu si des travaux amortissables sur 40 ans peuvent être amortissable sur 20 ans (est ce au choix?). Car je me demande si dans ma situation le micro bic ne vaudrait pas mieux que le réel.
    Merci et je regarde pas mal de tes vidéos également, continu comme ça c’est top pour se former.

    • Julien Loboda

      Répondre Réponses 17 février 2018

      Bonjour Samuel,

      Merci pour ton commentaire.

      Je ne suis pas expert-comptable, donc je ne peux pas te donner de conseils sur le sujet. Le mieux est que tu te rapproches d’un professionnel pour qu’il étudie avec précision ta situation et te conseille au mieux. Ce que je peux te dire, c’est que la durée d’amortissement dépend en effet de la nature des travaux. À voir quel pourcentage des travaux est concerné par l’amortissement sur 40 ans.

      Le micro-BIC n’est réellement plus intéressant que dans environ 15% des cas.

  • Marine

    Répondre Réponses 23 mars 2018

    Bonjour,
    Savez-vous ce qu’il se passe lors d’un premier achat en 2018 dans le but de louer en LMNP réel, avec le cas particulier de l’année blanche en 2018 ?
    Les charges déductibles (frais de notaire notamment) sont elles perdues en 2018 ? (car les revenus bic liés à un début d’activité en 2018 ne seront pas imposés)
    Serait-il préférable d’acheter en 2019? Ou alors d’acheter en 2018 et de commencer à louer en janvier 2019 et donc se déclarer en LMNP à partir de janvier 2019 ?
    Merci d’avance.

    • Julien Loboda

      Répondre Réponses 23 mars 2018

      Bonjour Marine,

      À priori cela ne change rien, car 2018 n’est pas une année blanche mais juste une année de transition, il y aura une régularisation en 2019 sur la base des revenus perçus en 2018.

      Ensuite, les déficits fiscaux issus de l’activité LMNP ne sont pas déductibles de vos revenus globaux, mais seulement de vos revenus LMNP. Par conséquent, rien ne bouge, le système reste le même.

      Pour avoir une réponse précise par rapport à votre situation, je vous recommande de vous rapprocher d’un Expert Comptable.

  • Pit

    Répondre Réponses 12 avril 2018

    Bonjour, grande inquiétude pour ma part ( manque de connaissances )

    J’ai acheté une petite maison Novembre 2017
    Le bien est loué en meublé depuis Janvier 2018 ( nous somme début avril )

    Mes questions sont les suivantes :

    1) Dois-je déclarer quoi que ce soit auprès des impôts tout de suite ? je pensais qu’il fallait le faire début 2019

    2) Puis-je déduire les frais de notaire ? si c’est trop tard quel recours ?

    3) Tout les meubles sont recup de chez récup, j’ai une obligation déclarative concernant les meubles ?

    4) Je n’ai pas fais d’etat des lieux, ni encaisser de caution ( je connais très bien le locataire ) , cependant , c’est obligatoire ? Seul un contrat de location meublé a été effectué.

    5) j’ai fais une ouverture électricité Novembre 2017, qui a pris fin en mars. Puis-je les déduire ? du moins pour tout ce qui est de la période a partir de janvier, le locataire a son propre abonnement désormais.

    Je vous remercie pour votre aide !

    • Julien Loboda

      Répondre Réponses 12 avril 2018

      Bonjour,

      Je ne suis pas Expert-Comptable, donc je vous recommande vivement d’en consulter un, mais voici ce que je peux vous dire de mon expérience:

      1) Vous devez normalement déclarer votre début d’activité aux Greffes du Tribunal de Commerce dans les 15 jours qui suivent le début de votre activité. Si vous ne l’avez pas encore fait, il faut envoyer le formulaire P0i dans les plus brefs délais.

      2) Pour récupérer les frais de notaire, il faut que la date de début d’activité sur le formulaire P0i soit celle de votre signature chez le notaire. Mais cela implique de faire une comptabilité pour 2017 et donc de déclarer avant début mai votre résultat en meublé. Vu les délais, je pense qu’il est trop tard (le temps de recevoir votre SIRET et d’ensuite faire une comptabilité puis déclarer le tout).

      3) Non, aucune.

      4) Ce n’est pas obligatoire mais recommandé, pour vous comme pour le locataire.

      5) Oui, vous pouvez les déduire, mais de même, je pense que pour 2017 les délais vont être trop courts.

      Pour avoir des réponses précises par rapport à votre situation, je vous recommande de prendre contact au plus vite avec un Expert-Comptable.

  • Xavier

    Répondre Réponses 17 mai 2018

    Bonjour Julien
    Je voudrais mettre en location un bien via un bail civil de Septembre à Juin à une association 1901 pour des activités de type artistique, et en location de courte durée type AirBNB en Juillet et Aout. Est-ce compatible avec le statut LMNP ? Faut-il obligatoirement que le bien soit-loué en habitation ? Faut-il que le bien soit loué de manière permanente ?
    Je te remercie de tes précieux conseils.

    • Julien Loboda

      Répondre Réponses 17 mai 2018

      Bonjour Xavier,
      Pour que tu puisses exercer en statut LMNP, il faut que tu loues ton bien en meublé uniquement. Après, peu importe le mode d’exploitation (courte durée, longue durée, colocation).
      Tu n’as donc pas d’obligation de le louer en habitation, ni de manière permanente.

  • Louise

    Répondre Réponses 28 mai 2018

    Bonjour Julien,

    Très bon site avec une mine d’informations, bravo.
    Je voulais juste préciser que le BOFIP a tracé une frontière entre les actifs immobilisés devant figurer au bilan comptable (et donc amortissables sur X années) et ceux pouvant être comptabilisés sur le compte de charge (et donc immédiatement déductibles). Le BOFIP parle du montant de 500 euros HT. Je pense notamment au remplacement du mobilier dan un petit studio, il semble que l’administration fiscale accepte que l’on puisse passer en charge immédiatement déductible un renouvellement inférieur à 500 euros HT.

    • Julien Loboda

      Répondre Réponses 28 mai 2018

      Bonjour Louise,
      Je te remercie pour ce commentaire très utile et qui vient compléter l’article à ce sujet.
      En effet, le BOFIP a tracé une frontière sur ce montant.
      Au plaisir,
      Julien

  • Fabien

    Répondre Réponses 1 juillet 2018

    Bonjour,
    avec cette histoire de 50% des revenus pour passer en LMP, en achetant un petit immeuble, je vais vite devoir passer en LMP. Et suis pas sûr que ça plaise à mon employeur (je suis prof) au niveau “cumul d’activités”.
    Du coup, faut-il envisager de passer par une SCI pour éviter de passer de LMNP à LMP ?

    • Julien Loboda

      Répondre Réponses 1 juillet 2018

      Bonjour Fabien,
      La SCI sera forcément à l’IS, et donc sera commerciale, donc pas forcément compatible non plus.
      Par contre, comme le fait de devoir s’inscrire au RCS a normalement été retoqué par le Conseil Constitutionnel en tant que condition pour être LMP, vous pouvez normalement être LMP et continuer à exercer votre profession.

  • yannickty

    Répondre Réponses 3 juillet 2018

    Bonjour,
    Nous louons notre maison par RBNB l été
    Je découvre votre article tres interessant.

    J ai lu a droite a gauche qu il n est pas obligé de faire classé son logement afin d avoir la déduction d impot , est ce vrai ou pas ?

    Pensez vous que le régime réel simplifié est interessant pour un mois de location ?
    merci

    • Julien Loboda

      Répondre Réponses 3 juillet 2018

      Bonjour, sans classement vous avez 50% d’abattement et avec classement 71%.
      Si vous ne louez qu’un mois, ne vous embêtez pas avec le régime réel simplifié.

  • Fabien

    Répondre Réponses 3 juillet 2018

    Bonsoir,
    en ne louant pas toute l’année, votre logement ne peut pas être classé.
    Pour le régime réel, pas du tout avantageux dans votre cas et trop de paperasse pour 1 mois.
    Donc LMNP au forfait micro-bic, 50% d’abattement comme dit plus haut.

    • yannickty

      Répondre Réponses 5 juillet 2018

      AH bon , etes vous sur Fabien que le fait de ne pas louer toute l année cela n est pas possidle de la classer ?

    • yannickty

      Répondre Réponses 5 juillet 2018

      OK merci beaucoup Julien de votre réponse rapide.

      on peut donc faire cette démarche meme pour une maison louée un mois par an ?

      Quel régime fiscal remplir dans le formulaire de déclaration de début d activité ? SVP ?
      BIC, BNC, TVA je m y perd MERCI

      • Julien Loboda

        Répondre Réponses 5 juillet 2018

        Pour vous déclarer en meublé il faut remplir le formulaire P0i de début d’activité.

        • yannickty

          Répondre Réponses 5 juillet 2018

          Oui justement j ai le formulaire mais il y a des nombreuses option dans le régime Fiscale a choisir et TVA, que dois je mettre SVP ?

  • Linda Garcia

    Répondre Réponses 23 juillet 2018

    Bonjour,

    Nous sommes en train d’acheter notre premier bien immobilier. Nous avons un petit budget et par conséquent il en est de même concernant l’ameublement. Nous souhaitons louer meublé mais acheter une majorité de meubles d’occasion. Du coup, nous n’auront aucune facture. Est-ce qu’il y a moyen de déduire les frais de mobilier d’occasion ? Est-il préférable d’acheter neuf ? Ou bien pouvons nous demander une attestation auprès du vendeur afin de prouver l’achat d’occasion ?

    Merci beaucoup !

    Linda

    • Julien Loboda

      Répondre Réponses 23 juillet 2018

      Bonjour, avez-vous pensé à acheter dans un magasin d’occasion ? Ils vous fourniront une facture:

  • nadia

    Répondre Réponses 25 juillet 2018

    Bonjour, je suis propriétaire d’un appartement que je loue actuellement en non meublé. Ma locataire ayant donné congés pour la fin du mois prochain, je souhaite meubler mon appartement pour le louer en LMNP au régime réel en passant par un comptable.
    Mais je me pose plusieurs questions …
    2018 étant une année blanche, j’ai lu que les revenus fonciers habituels de 2018 seront à déclarer mais ne seront pas imposables. Mais je sais depuis ma declaration d’impot faite en mai que j’aurai en 2019 70 euros à payer par mois au titre de l’impot sur les revenus fonciers.
    Or en 2019, je n’aurai aucun revenus fonciers vu que en LMNP au régime réel. –> les 70 euros par mois que je donne seront ils remboursés vu que pas de revenus fonciers en 2019?
    —> est il nécessaire que je me casse la tête à étudier la meilleure option pour declarer les 4 mois de LMNP (réel/micro BIC , comptable ou pas) sachant que 2018 est année blanche?
    J’espère que j’ai réussi à me faire comprendre, ne m’en veuillez pas trop si je n’emploie pas les bons termes, je débute.
    Merci d’avance

    • Julien Loboda

      Répondre Réponses 25 juillet 2018

      Bonjour,
      Pour vos revenus fonciers, vous pouvez modifier le montant sur le site des impôts, afin qu’il colle à votre situation réelle. Sinon, dans le pire des cas, oui vous serez bien évidemment remboursée.
      Je pense qu’il vaut mieux passer au réel immédiatement, car vous ne pouvez pas passer d’un mode d’imposition à l’autre comme bon vous semble, et en plus de cela, si vous enregistrez un déficit, celui-ci sera reportable sur les années suivantes, donc vous ne le perdrez pas. En cas de bénéfice, vous ne serez pas imposée.

  • grison

    Répondre Réponses 3 août 2018

    Bonjour Julien,
    tout d’abord merci pour ces conseils très utiles.
    Il me manque cependant une info, pour faire sa déclaration d’impôt il faut remplir la fiche 2042C pro c’est bien ça?
    Si tel est le cas, faut il joindre la méthode de calcul menant au déficit sur papier libre au service des impôts ?
    Enfin, faut il obligatoirement souscrire un CGA?
    Merci pour tes conseils
    Jules

    • Julien Loboda

      Répondre Réponses 3 août 2018

      Bonjour Jules,
      En effet, tu remplis la 2042-C PRO. Tu n’as pas à préciser la méthode de calcul, en revanche tu vas donner les informations comptables (charges, amortissements, etc) dans ton espace professionnel sur le site des impôts. Si ta comptabilité est faite par un expert-comptable, alors c’est lui qui s’en charge pour toi.
      L’adhésion à un CGA n’est pas obligatoire mais elle est recommandée car très avantageuse (charge, déduction des impôts, etc).

  • grison

    Répondre Réponses 4 août 2018

    Merci pour ta réponse rapide Julien
    Je ne comprenais pas ou/et comment donner les infos mais maintenant tout est plus clair 😉

  • Sara

    Répondre Réponses 11 décembre 2018

    Bonjour Julien
    Et bien voilà les explications que je cherchais, merci de prendre le temps de nous mettre ceci à dispo.
    J’ai fait un rapide calcul et je suis tout de même sceptique…
    Avec l’amortissement Immobilier, en gros, pour un bien de 300.000 sur 20ans, ça fait 15.000/ans de déficit rien qu’avec ça.
    Ce qui veut dire que je peux louer à hauteur de 1250€/mois sans payer d’impôts sur ce loyer.
    .. Ca me semble trop beau pour être vrai 🙂
    Vous confirmez mon calcul basique?
    Il n’y aurait-il pas un petit plafond qui se promenerait entre 2 lignes quelques part….
    Merci bien

    • Julien Loboda

      Répondre Réponses 11 décembre 2018

      Bonjour Sara,
      Sur le principe, c’est bien ça, mais il faut nuancer et apporter quelques précisions :
      – seul le bien en lui-même peut s’amortir, pas le terrain. Donc, sur un bien à 300.000 euros, une partie du prix est liée au terrain, et ne sera pas amortissable.
      – ensuite, la durée d’amortissement dépend de la catégorie concernée, certains éléments s’amortissent sur 40 ans. C’est le travail de votre expert-comptable de séparer ces éléments et de les amortir sur les durées correspondantes.

      Cela dit, sur le principe, c’est bien l’amortissement qui permet de ne pas payer d’impôts en LMNP.

      • Sara

        Répondre Réponses 14 décembre 2018

        Merci Julien
        Question subsidiaire, en tant que particulier Lambda, je ne sais pas où et comment trouver un expert comptable qui sera bien au fait de ce genre de dossier. Existe t’il un annuaire de professionnels fiable?
        Cdt

        • Julien Loboda

          Répondre Réponses 14 décembre 2018

          Il n’y a pas d’annuaire de ce type à ma connaissance.
          Vous avez jedeclaremonmeuble.com qui est bien, de ce que j’ai entendu, comme comptable en ligne.
          Sinon, vous pouvez aussi appeler quelques cabinets et leur demander s’ils connaissent le statut LMNP / s’ils sont capables de gérer.

  • shouni

    Répondre Réponses 23 décembre 2018

    Je voulais demandé :
    1)Je fais une activité de LMNP mais j’ai vendu un des biens, dois je faire une formalité particulière ?
    2) Je suis en train d’acheter un terrain et je vais y faire construire un immeuble avec 9 studios, je serais donc obligé de passer en LMP
    Ma notaire me demande si je souhaite avoir une fiscalité réduite pour l’achat de ce terrain ( frais de notaire réduit) Elle doit se renseigner …
    Est il possible de payer des frais de notaire réduit en LMP ?

    • Julien Loboda

      Répondre Réponses 23 décembre 2018

      Bonjour
      Il faut déclarer la vente du bien aux impôts, pour ne plus recevoir de CFE/taxe foncière notamment.
      Pour les frais de notaire, je vous recommande de vous rapprocher de votre expert comptable.

  • Gael

    Répondre Réponses 30 janvier 2019

    Bonjour Julien,

    Merci pour cet article, et pour tes réponses.
    Est-il possible de bénéficier du statut LMNP sur sa résidence principale? Colocataire dans un appartement de 3 chambres, je compte racheter l’appartement et continuer a vivre dedans en louant deux chambre.
    Cela est-il possible, ou devrai-je avoir une autre residence principale?

    • Julien Loboda

      Répondre Réponses 30 janvier 2019

      Bonjour Gael,
      Il me semble que c’est possible, il faut pour cela que tu informes les impôts que ton lieu d’exploitation constitue également ta résidence principale.

  • Soufiane

    Répondre Réponses 18 février 2019

    Bonjour,
    J’ai mis un T2 en location meublée en Juin 2017, j’ai déclaré les revenus locatifs moins les différentes charges en tant que BIC (LMNP) en 2018. Cependant je n’ai pas pensé à déclarer mon activité LMNP pour obtenir un numéro Siret… Est-ce que j’aurais des pénalités si j’envoi le formulaire en 2019 ? Est-ce que je suis obligé de spécifier le début d’activité en 2018 ou sur le formulaire ?
    Je vous remercie pour votre aide.

    Bonne journée

    • Julien Loboda

      Répondre Réponses 19 février 2019

      Bonjour Soufiane,

      Comment as-tu pu déclarer ton résultat sans SIRET ? Car tu dois créer un espace professionnel sur le site des impôts pour déclarer ta comptabilité meublée…

      Je te recommande de te rapprocher de ton expert-comptable ou de ton Service des Impôts des Entreprises pour leur exposer ta situation.

  • Gurvan

    Répondre Réponses 27 février 2019

    Bonjour Julien,

    Le statut de LMNP est souvent présenté à l’occasion d’un achat immobilier déjà réalisé. Est-il possible d’accéder à ce statut en y achetant son terrain et faire intervenir des artisans pour la construction du bien ?

    Vous parlez dans votre présentation de l’amortissement du gros oeuvre se faisant sur une durée de 50 (cela me semble énorme et peu judicieux) : en effet, pour la partie maçonnerie, charpente et couverture (devis de 35 000 euros soit 700 euros d’amortissement si amortissement sur 50 ans).

    Pouvez-vous m’éclairer sur ces points ou sinon m’orienter vers des personnes qui pourraient m’informer.

    Cordialement
    Gurvan

    • Julien Loboda

      Répondre Réponses 27 février 2019

      Bonjour Gurvan,

      Je donne une moyenne, mais je vous recommande de vous tourner vers votre expert-comptable pour obtenir une réponse plus précise, plus “officielle” et adaptée à votre cas personnel.

      Julien

  • Alexandre

    Répondre Réponses 5 mars 2019

    Bonjour
    Il ne me semble pas avoir vu mentionné sauf erreur de ma part le fait que si on est en LMP on doit s’acquitter de charge sociale importante sur le bénéfice et que si on est en déficit d’un minimum à payer, sans compter comme on est considéré comme être un professionnel on doit s’acquitter de la cotisation foncière des entreprises, ce qui rend le LMP pas forcément si intéressant. Pouvez me confirmer ou non mes propos et si oui je n’arrive pas à connaitre le taux de cotisation.
    merci beaucoup
    Alexandre

    • Julien Loboda

      Répondre Réponses 5 mars 2019

      Bonjour Alexandre,

      En effet, en LMP vous devez vous acquitter des charges sociales + CFE (mais la CFE est également à régler en LMNP).

      Pour les cotisations, le taux est variable selon que vous êtes en résultat positif ou négatif, je vous recommande de vous rapprocher de votre expert-comptable pour avoir plus d’informations précises sur ce sujet.

      Julien

  • Alexandre

    Répondre Réponses 5 mars 2019

    Bonjour
    Autre question
    Si je n’ai aucun revenu (je suis gérant majoritaire et je ne me verse aucun revenu) puis je bénéficier du statut de LMNP sans payer un supplément de cotisation social ?
    merci
    Alexandre

    • Julien Loboda

      Répondre Réponses 5 mars 2019

      Bonjour Alexandre,

      Cette question est un cas particulier et personnalisé, sur laquelle je ne peux pas vous répondre, aussi je vous recommande vivement de vous rapprocher de votre expert-comptable.

      Julien

  • JABINET

    Répondre Réponses 27 mars 2019

    Bonjour Julien,
    Merci pour cet article très clair.
    J’ai tout de même une question : est-ce que l’on peut choisir l’imposition au réel ou au micro BIC indépendemment pour chaque bien immobilier ou bien cela se fait au regard de l’activité au global : par exemple si j’ai 2 appartements, puis-je en avoir un au micro-BIC et un au régime réel ?
    Merci, Antoine

    • Julien Loboda

      Répondre Réponses 27 mars 2019

      Bonjour Antoine,

      Cela s’apprécie au niveau global de ton activité de location meublée.

  • Helene

    Répondre Réponses 17 avril 2019

    Bonjour,
    Je loue un appartement par Airbnb et je déclare les revenus en BIC réel activité LMNP .Mon resultat fiscal annuel est déficitaire . Donc cotisation sociale minimale même si Le resultat comptable excède 23000e. Par contre qu en est il des contributions sociales ( 17,5%) . S appliquent elles? Et si oui sur quelle base? Les loyers perçus? Ou Le resultat comptable ou Le resultat fiscal?

    • Julien Loboda

      Répondre Réponses 18 avril 2019

      Bonjour Hélène,

      Les 17,2% s’appliquent sur les revenus. Si votre résultat fiscal est déficitaire, ce montant sera donc de zéro.

      • Sara

        Répondre Réponses 18 avril 2019

        Bonjour Helene et Julien, le LMNP fonctionne également pour les locations Airbnb? Même si c’est votre habitation principale? Ou, faut il que se soit un meublé pur locatif, que par exemple, vous louez 9 mois en bail étudiant, puis 3 mois en Airbnb?
        Merci pour vote retour, et pour votre blog Julien, riche d’informations!
        Cdt

        • Julien Loboda

          Répondre Réponses 18 avril 2019

          Bonjour Sara,

          Le LMNP est un statut fiscal, que vous pouvez choisir si vous faites de la location meublée, peu importe la façon dont vous exploitez ce meublé. Donc, oui, il fonctionne aussi pour les location Airbnb.

  • Alexandre

    Répondre Réponses 20 avril 2019

    Bonjour,

    Si l’emprunt est déclaré comme achat d’une résidence principale et qu’il est ensuite mise en location sous le régime LMNP, les charges liés à l’acquisition du bien sont-ils déductible ? (notamment les intérêts)

    Je vous remercie d’avance pour votre réponse,

    • Julien Loboda

      Répondre Réponses 21 avril 2019

      À partir du moment où le bien est exploité en location, les intérêts deviennent déductibles.

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