lmnp zéro impôts

LMNP: comment ne pas payer d’impôts ?

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) peut vous permettre de ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs. En effet, contrairement à la location nue (revenus fonciers), la location meublée relève du régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cela signifie que vous pouvez déduire de vos revenus locatifs l’ensemble des frais liés à l’exploitation de votre logement. Bien gérés, ces frais peuvent vous permettre d’enregistrer un résultat comptable négatif pendant plusieurs années. C’est une forme de défiscalisation. Pour cela, vous devez tout d’abord vous déclarer au régime réel simplifié. J’explique la procédure en cliquant ici.

Il existe deux types de charges que vous pouvez déduire :

  • Les charges réellement payées.
  • L’amortissement du bien.

Les charges réellement payées

Les charges réellement payées correspondent tout simplement aux charges que vous supportez directement au jour le jour. Concrètement, il s’agit de toutes les dépenses que vous allez faire pour assurer le bon fonctionnement de votre activité. Frais de gestion locative, frais d’entretien, impôts fonciers, travaux, mobilier ou encore expert-comptable; je vous propose une liste non exhaustive de ce que vous pouvez déduire.

  • Les frais de gestion locative (si vous confiez votre bien à une agence pour la gestion).
  • Les abonnements de type Abritel, les commissions Booking ou Airbnb (si vous faites de la location courte durée).
  • Les charges de copropriété et autres honoraires de syndic.
  • L’assurance du logement (assurance PNO).
  • Electricité, eau, gaz, internet (si vous ne les refacturez pas au locataire).
  • Intérêts d’emprunt.
  • Mensualités d’assurance emprunteur.
  • Impôts fonciers (sauf la taxe d’ordure ménagère).
  • Frais de notaire et frais bancaires divers (à l’achat du bien).
  • Honoraires d’Expert Comptable.

L’amortissement du bien et de ses éléments

La seconde catégorie de charges déductibles est celle des amortissements. Vous pouvez amortir les éléments qui composent le bien (travaux et meubles) et le bien lui-même. Contrairement aux charges réellement payées, l’opération est ici plus délicate car vous devez séparer les différents éléments qui composent le bien.

Vous pouvez notamment amortir :

Cependant, ces différents éléments ne s’amortissent pas sur la même période. Certains vont s’amortir sur 50 ans (comme le gros oeuvre) alors que d’autres ne vont s’amortir que sur 5 à 10 ans (comme les meubles). C’est une opération plutôt délicate. Aussi, je vous recommande fortement de faire appel à un Expert Comptable. N’hésitez pas à en interroger plusieurs et à y mettre le prix. Tous ne connaissent pas forcément les règles du LMNP au régime réel simplifié. Cela vous évitera de passer des heures à tenir votre comptabilité. Surtout, vous éviterez de faire des erreurs qui pourraient vous coûter cher ! De plus, vous pourrez déduire les honoraires de votre Expert Comptable en tant que charges l’année suivante.

Les personnes qui ont lu cet article ont aussi lu :  Comment fidéliser les clients en location saisonnière ?

Quels sont les avantages ?

Si les charges ne sont déductibles que pour l’année fiscale sur lesquelles elles ont réellement été payées, l’amortissement n’a pas de limite temporelle. Les différents amortissements peuvent donc se cumuler pour créer du déficit que vous pourrez comptablement reporter sur les années où vous réaliserez des bénéfices. C’est un des gros avantages du statut LMNP.

Comparaison LMNP réel et micro BIC

Je vous propose un exemple afin d’étayer mes propos.

Prenons le cas d’un investissement de 100.000€, financé à crédit, rapportant 10.000€ de loyers par an pour un contribuable imposé sur la tranche des 30%.

lmnp

Récapitulatif des différents chiffres en jeu dans cette opération.

Comparons maintenant les revenus à déclarer et les impôts à payer au régime LMNP réel simplifié et au micro BIC (abattement de 50%) :

lmnp

2.275€ d’économies d’impôts sur le revenu pour le LMNP réel simplifié, mieux vaut les avoir dans sa poche, non ?

Dans le cas du micro-BIC, le montant de l’impôt à payer sera de 2.275 euros. Il se décompose en 1.500 euros d’impôts sur le revenu et 775 euros de CSG à 15,5%. Le constat est sans appel: le régime réel simplifié d’imposition permet de réaliser de belles économies. Sur plusieurs années, le montant peut vite monter à plusieurs dizaines de milliers d’euros ! C’est exactement ce qu’il se passe pour moi sur mes investissements.

Voici, par exemple, mes revenus locatifs imposables déclarés en 2016 :

lmnp

-2.139€ à déclarer !

En conclusion

Vous l’aurez compris, le statut LMNP vous permet de déduire énormément de choses de vos revenus locatifs. Si vous financez la plus grande partie (ou l’intégralité) de votre investissement avec un prêt immobilier et que vous réalisez beaucoup de travaux de rénovation, alors vous pourrez générer suffisamment de déficit pour ne pas avoir à payer d’impôts sur vos revenus locatifs pendant de nombreuses années. En contrepartie, cela nécessite de tenir une véritable comptabilité, c’est à dire d’avoir un compte bancaire dédié à l’exploitation du logement et de conserver toutes les factures et tous les justificatifs. Utilisant moi-même ce statut sur tous mes investissements meublés, je peux vous assurer que cette contrainte est largement compensée par le fait de ne pas payer d’impôts pendant de nombreuses années.

J’espère que cet article vous a plu et qu’il vous a aidé à y voir plus clair sur le fonctionnement du LMNP au régime réel simplifié. N’hésitez pas à me faire part de vos commentaires et à me dire si c’est un mode d’investissement que vous envisagez. Vous pouvez également télécharger librement et gratuitement mon livre “Comment louer plus cher et payer moins d’impôts avec la location meublée ?” juste ci-dessous.

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22 Comments

  • Anya

    Reply Reply 18 mai 2017

    Bonjour Julien,
    C’est un article intéressant ! Pour le moment, je n’ai pas encore investi dans l’immobilier direct, seulement dans la pierre papier, mais je me documente sur le sujet. Pour moi, il est important de savoir comment fonctionne le domaine dans lequel on souhaite investir. Le statut LMNP me paraît intéressant comparer à d’autres dispositifs de défiscalisation.

    • Julien

      Reply Reply 18 mai 2017

      Bonjour Anya, merci pour ton commentaire et ravi que ça t’ai aidé dans ta recherche d’informations. Tu soulèves un point important, il est primordial de savoir comment fonctionne le domaine dans lequel on souhaite investir.
      Les autres dispositifs de défiscalisation (type Pinel, etc…) sont souvent des mauvaises affaires car tu dois sortir de l’argent de ta poche tous les mois. Ils sont à conseiller uniquement pour les très gros revenus qui peuvent se permettre de devoir ajouter de l’argent tous les mois pour payer le crédit, mais pour 97% des gens ce n’est pas intéressant. Le statut LMNP te permet vraiment de réaliser de belles économies d’impôts, en plus de te faire gagner directement de l’argent tous les mois si l’investissement est bon.

  • Anya

    Reply Reply 19 mai 2017

    Effectivement, le statut LMNP nous permet d’amortir notre bien sur plusieurs dizaines d’années comme tu le dis dans ton article. De plus, il est possible de déduire les charges liées à la gestion et les intérêts de notre prêt. En ce qui concerne la TVA de 20 %, est-ce qu’elle est récupérable si on investit dans une résidence de services neuve ?

    • Julien

      Reply Reply 20 mai 2017

      L’achat dans une résidence de services neuve (construite depuis moins de 5 ans et n’ayant jamais eu de propriétaire) te permet effectivement de récupérer la TVA.

  • Chardon Nicolas

    Reply Reply 6 juin 2017

    Bonjour,

    Quel dispositif d’amortissement utilisez vous (5 % de la valeur du bien)? Et est-il possible d’utiliser le même dans l’ancien ?

    Merci

    • Julien

      Reply Reply 6 juin 2017

      Bonjour Nicolas,

      L’amortissement du bien est calculé par l’expert comptable. En général, un appartement est amorti sur 20 ans, d’où les 5% par an. C’est tout à fait possible d’utiliser le dispositif dans l’ancien, en fait l’amortissement du bien se fait par rapport à sa valeur au moment où vous l’achetez.

  • LaurA

    Reply Reply 31 octobre 2017

    Bonjour,

    Je ne suis pas (encore ?) investisseuse. Je découvre seulement ce qui peut se faire, depuis quelques semaines. Je dévore articles et vidéos tant c’est intéressant d’apprendre ce que les autres font. C’est inspirant et cela me fait beaucoup réfléchir …

    Je me demande : tu expliques que le régime réel simplifié permet de ne pas payer d’impôt sur les revenus locatifs pendant plusieurs années. Mais pendant combien d’années ? J’imagine que cela dépend pour chaque bien, mais est-ce que c’est plutôt 10 ans ? 20 ans ?
    Et naturellement, je me demande : Et après ? Est-ce qu’on peut raisonnablement espérer continuer à toucher un cashflow après impôts ? Il faut bien prendre en compte cet aspect là et penser sur le long terme …

    En tout cas, merci pour ce blog et toutes les informations que tu partages avec nous !

    • Julien Loboda

      Reply Reply 31 octobre 2017

      Bonjour Laura, et merci pour ton commentaire.
      En effet, cela dépend de plusieurs facteurs, et notamment du bien (prix), des travaux éventuels et du fait d’acheter à crédit ou pas. Il y a d’autres paramètres, mais l’idée est là. Si je peux te donner un ordre temporel, on est plutôt sur 8 à 10 ans. Attention, ce n’est qu’une estimation globale.

      Après, tu as plusieurs possibilités :
      – refaire des travaux et changer le mobilier
      – acheter d’autres biens à faire rentrer dans ton parc LMNP pour continuer à ne pas payer d’impôts.
      – revendre ce bien et en acheter un autre.
      – sortir du régime réel simplifié et basculer en BIC classé meublé de tourisme, avec 71% d’abattement. Tu paieras des impôts, bien sûr (mais il faut bien en payer à un moment, quand tu travailles tu ne te dis pas “je ne vais pas aller bosser sinon je vais payer des impôts”), mais ils seront minimes.

  • corb

    Reply Reply 24 novembre 2017

    Attention, il me semble que ceci n’est valable que si le propriétaire confie son bien à une agence sans possibilité pour lui d’occuper le bien à la location…

  • Guillame63

    Reply Reply 10 décembre 2017

    Bonsoir Julien

    Il me semble que lorsqu’on passe au réel l’amortissement du bien se cumule d’année en année et au moment de la revente on se retrouve à la fin du prêt avec une valeur d’acquisition nulle (puisque amortie) et donc une plus value énorme et la taxe qui va avec !
    le réel c’est bien sur le moment mais ça fait mal à la revente.
    Tu confirmes ?

    • Julien Loboda

      Reply Reply 10 décembre 2017

      Bonsoir Guillame,
      Et non, c’est justement toute la beauté du statut LMNP 🙂
      Le cas que tu évoques est vrai en LMP. Dans le cadre du LMNP tu as un double effet kiss-cool: l’amortissement comptable du bien (qui vient en déduction de tes revenus locatifs) et le régime de la plus-value des particuliers, c’est à dire sur la valeur d’achat (et non sur la valeur comptable).

  • guillaume63

    Reply Reply 11 décembre 2017

    Merci pour ta réponse claire Julien. Je pense toutefois qu’il faut être vigilant car le risque existe : https://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/location-meublee-lmnp-le-detail-dune-reforme-fiscale-sur-les-plus-values-et-micro-bic.html

    • Julien Loboda

      Reply Reply 11 décembre 2017

      Oui, il faut rester vigilant mais comme toute activité entrepreneuriale et d’investissement: les règles peuvent changer, il ne faut pas rester immobile sous prétexte que les choses peuvent bouger, je pense plutôt qu’il faut s’adapter en permanence.

  • Paul Michel

    Reply Reply 24 décembre 2017

    Bonjour,

    Super article ! Merci !
    Il y a t’il une limite de biens que nous pouvons détenir en LMNP?

    Théoriquement, j’ai l’impression que non mais je trouve ça bizarre de detenir 10 biens en LMNP et ne pas payer d’impôts.

    Merci pour votre éclairage.

    Paul

  • Mélanie

    Reply Reply 30 décembre 2017

    Je fais de la location meublée depuis 2 ans.
    C’est aussi passionnant que chronophage. je délègue depuis peu pour le ménage et l’accueil, ce qui me permet de me consacrer à l’évolution de mon affaire.

    Ma première déclaration a été faite sous le régime micro-bic.
    J’ai loué pratiquement toute l’année et je pressens une fort montant d’impôt à payer.
    Ma question :
    Est il intéressant de déclarer au régime réel quand on n’a pas de crédit à rembourser sur le bien ?

    merci pour votre article : très bien fait

    • Julien Loboda

      Reply Reply 30 décembre 2017

      Bonjour Mélanie,

      Le régime réel reste plus intéressant que le micro BIC dans 75% des cas car, même sans crédit à rembourser, vous avez toujours la déduction des charges au réel ainsi que l’amortissement des murs, du mobilier et des travaux (si vous en avez fait).

      Pour être vraiment fixé, il faut vous rapprocher de votre expert comptable.

  • Christelle

    Reply Reply 3 janvier 2018

    Bonjour Julien,

    Tout d’abord tous mes voeux de réussites et de joies pour cette nouvelle année qui commence…

    J’ai fait le pas de l’acquisition d’un plateau à aménager en vue d’une location meublée et vos articles et vos analyses m’aident à comprendre comment rentabiliser au mieux cet investissement.
    Par contre, j’ai acheté en 2017 et le logement ne sera prêt à être loué qu’en 2018 (vers mars l’espère…)
    Du coup, quand faut il déclarer commencer son activité de loueur? En déclarant opter pour le statut LMNP avant février 2018 , cela me permettra t’il d’en bénéficier pour les revenus locatifs perçus en 2018?

    • Julien Loboda

      Reply Reply 3 janvier 2018

      Bonjour Christelle,

      Merci pour votre commentaire et tous mes voeux à vous également.

      Félicitations d’avoir franchi le pas ! Je vous souhaite toute la réussite possible.

      Je vous recommande de déclarer le début d’activité au jour d’achat effectif chez le notaire, comme ça vous pourrez déduire les frais de notaire et d’agence. En optant pour le régime réel dès le jour de signature, vous en bénéficiez également pour les revenus 2018 bien sûr.

      • christelle

        Reply Reply 3 janvier 2018

        alors c’est là où je ne comprends pas: comment déclarer un début d’activité alors que l’on ne loue pas encore (travaux de rénovation en cours)?
        Et au niveaux des dates à respecter? j’ai lu que l’on devait déclarer son activité dans les 15 jours et opter pour le statut LMNP avant février pour pouvoir en bénéficier, sinon, c’est le BIC qui s’applique…J’ai signé en juin 2017 chez le notaire..

        • Julien Loboda

          Reply Reply 4 janvier 2018

          Le début d’activité ne signifie pas forcément que vous commencez à louer, cela veut dire que vous commencez votre activité, ce qui n’est pas la même chose. Vous pouvez commencer votre activité et faire des travaux, et ne commencer à louer que quelques mois plus tard.

          En effet, il faut déclarer dans les quinze jours votre activité mais les impôts sont plutôt cléments, donc vous pouvez toujours tenter de le faire maintenant en leur expliquant que vous ne saviez pas.

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